Эксперт недвижимости Константин Барсуков

А вообще новостройщики, конечно совсем беззубые стали. Сейчас минипланерку с сотрудниками провели. Ещё раз пробежались по "долинской схеме", подумали что ещё, кроме имеющегося арсенала, может помочь в выявлении продавца "под влиянием". Руководитель отдела…

Подождем, конечно, публикации решения. Но скорее всего основания были такие: 1. Долина не осознавала значение собственных действий. Ранее я уже писал, что была экспертиза, которая это подтвердила. 2. Объект продавался существенно дешевле рыночной стоимости.…

О как! С нетерпением ждем апелляцию и решение ВС... Если, конечно, покупатель будет спорить.. https://www.gazeta.ru/social/2025/03/28/20788874.shtml @expertned

О как! С нетерпением ждем апелляцию и решение ВС... Если, конечно, покупатель будет спорить.. https://www.gazeta.ru/social/2025/03/28/20788874.shtml @expertned

Да, всё отлично. Один вопрос, а когда банки требуют выплату комиссии за получение льготной ипотеки, которую им пообещало государство - это как? Это не нарушение прав заемщиков? ЦБ не должен с этим бороться? Или это другое? @expertned

Вчера прошел "Первый ипотечный саммит", организованный Гильдией Риэлторов Москвы. Помимо прочего одно важное наблюдение для рынка: одобряемость падает. Причем, сморите. По разным оценкам, которые я видел в СМИ, у банков число отказов в среднем в январе 56%. В июле 2024 была цифра 59%. Но в целом по 2024 году, порядка 50%. В 2023-м году примерно 40%. А в 2020-м, на конец года было около 30% отказов. Т.е. в целом растет цифра. Но эта некая средняя цифра из разных источников, в которой могут быть зарыты куча факторов, искажающих её. Например, увеличение использования различных автоматических систем для подачи одной заявки сразу в несколько банков. Вот вам и увеличение доли отказов. А здесь было консолидированное мнение ипотечников, основная задача которых довести конкретного человека до получения кредита. Т.е. работа не просто кинули заявку в 10 банков и ждем, кто одобрит. А "индивидуальный пошив", когда в ходе интервьюирования клиента получается цельная картинка, на основе которое принимается решение в каких банках можно получить кредит, какие нужны для этого документы, выписки по счетам и т.п. Т.е. разница критичная. И поэтому одобряемость у всех была выше 90%. Иногда и 95-97%. Так вот, во-первых, многие отметили спад в уровень 85%. Во-вторых, увеличение сложности в процессе одобрения. И основная проблема в отказах - это требования по норме ПДН (показатель долговой нагрузки)! Т.е. цифра, показывающая какую долю в доходе человека составляют платежи по всем кредитам. К чему я так долго всё это пишу? К тому, что ужесточение требований по норме ПДН - это "рука" Центробанка. И пристальный взгляд ЦБ на этот показатель, появился не так уж и давно. Около года назад ужесточили требования. Ну и примерно с полгода, как это начало работать в полном объеме. Ещё один важный момент, что реализация норм по ПДН происходит не за счет запрета на выдачу кредита человеку, который за пределами нормы. А за счет создания для банка невыгодности такого кредита (увеличение резервирования). А в июле у ЦБ появится возможность прямого запрета на выдачу таких кредитов! И так же на выдачу кредитов при других параметрах. Итого. Уже сегодня мы видим, что меры ЦБ действенны. При получении Центробанком возможности прямых запретов - действенность мер проявится еще сильнее. В общем, скоро мы поймем, что доступная ипотека - это не только про ставку @expertned

Интересно, продавят в итоге рассрочку для застройщиков? Повод-то хороший выбрали. По сути то, грозит срыв Нац.проекта. Застройщики сейчас как снизят нормы стройки и всё, не будет 120 млн.кв.м. в год... https://erzrf.ru/news/marat-khusnullin-pravitelstvo-rf-gotovit-ryad-konkretnykh-mer-podderzhki-stroitelnoy-otrasli

На всякий случай, если кто-то запаникует. Не паникуйте. https://dvizhenie.ru/media/2804/v-level-group-rasskazali-povliyaet-li-zaderzhanie-osnovatelya-kompanii-moshkovicha-na-ee-rabotu

https://youtu.be/qRJeHn10IVM Рассказываем о ситуациях, когда налог не возникает, но нужно подать декларацию или пояснительную записку. 0:00 – 02:57 – продал квартиру и купил другую дороже 02:58 – 05:05 – продал квартиру или дом по той же цене (или меньше)…

Для покупателей: https://rutube.ru/video/d7d75749cc5762f1424256aa645f2cc0/

Продавцам в помощь https://rutube.ru/video/a7f54bcfd5e619aa9ba10a1b93b0755e/

продолжаю тему про торги. Снимал в своё время видео о том, как правильно вести торг покупателю и продавцу. Сейчас их выложу. Но давайте сразу поясню. Я не ставлю перед собой задачу обучения. Мне важно рассказать о том, как проводятся торги в моей компании. О том, что мы считаем правильным или не правильным. Если вы почерпнете из этого, что-то полезное. Буду рад. Если вы поймете, что сами так не сможете и вам нужна помощь, не только в торгах, но и в остальных процессах - обращайтесь, поможем. Самое главное, что я хочу донести в видео, помимо применяемых техник. Это то, что торги в своей сути - это те же переговоры. А переговоры без подготовки - это проваленные переговоры. Поверьте мне, как переговорщику с 25-ти летним стажем) Что такое подготовка, когда вы продаете объект? Это знание не только о своём объекте, но и о конкурентах (о чем многие забывают), правильное понимание рыночной ситуации, а так же (!) о том, кто ваш покупатель, который пришел к вам на объект и торгуется с вами. Что такое подготовка, когда вы покупаете ваш объект? Это, как и у продавца, правильное понимание рыночной ситуации. Это знание объектов, которые продаются в моменте на рынке. Это адекватное понимание плюсов и минус конкретного объекта, как с технической точки зрения, так и по документам и схеме сделки. Так же для любой стороны важно понимание лица принимающего решение. А то часто вижу, как торгуются не с тем. Ремарка на полях. Например, есть три ипостаси покупателя: тот кто смотрит, тот кто платит, тот кто принимает решение о покупке. И это могут быть три разных человека. И уже на этой основе базируется шлейф переговорных техник, которые используются для достижения максимального результата. Без подготовки, адекватной оценки ситуации и т.п., можно конечно, попытаться вытянуть исключительно на мастерстве владения переговорными техниками. Но реально вытянуть получится только, если с другой стороны человек, совершенно не умеющий вести торги. Но, кстати, не нужно умалять и переговорные техники. База - это основа, но без умения вести переговоры, тяжело в торгах получить максимальную выгоду. Я помню, в свое время, когда учил риэлторов, настоятельно им рекомендовал торговаться всегда и везде. В магазине, в такси и т.п. Потом получал отзывы, что оказывается можно не плохо сэкономить на многих покупках) Сейчас с этим, конечно, сложнее, учитывая эпоху яндекс.такси и маркетплейсов. Но при желании повод найти можно. Это хорошая тактика для оттачивания навыков ведения торговли. Без них сложно. К сожалению, сейчас я чаще вижу: дайте скидку 100 тысяч. И в ответ или "да", или "давайте ни вам ни мне: 50 тысяч".. В общем приятного и полезного просмотра. Еще раз повторюсь, всё, что вы услышите в видео - исключительно моя точка зрения, но основанная на большом опыте) @expertned