Эксперт недвижимости Константин Барсуков

Теперь конкретика. Дом. РФ У них расчет идет прямым сравнением: Цены сравнивают по каждому дому и каждому типу квартир отдельно. Общее изменение цены считают как среднее, где больший вес имеют группы с большим числом сделок. Т.е. условно, выбрали некий…

А что у Сбера? Сбер использует гедонестический подход. Т.е. он берет некую условную квартиру. И говорит, вот эта квартира образец. У нее есть такой-то набор характеристик. Если другая квартира обладает другим набором характеристик, то мы через повышающие или понижающие коэффициенты, приведем эту квартиру к нашем образцу. Если вы видели отчет об оценке, там плюс-минус такой подход используют при сравнении разных аналогов для вывода цены оцениваемой квартиры. У нас элитка, а образец - это комфорт. Значит цена будет на х% меньше. У нас 2 комнаты, а образец - 1 комната. Значит в цену заложим плюс у%. И т.п. Что мы получаем в итоге? Если Дом. РФ говорит: сколько я заработаю в конце года, если куплю квартиру в начале 2025 года на низкой стадии строительства. То Сбер говорит, насколько увеличилась цена входа на рынок. Т.е. насколько больше я заплачу за квартиру, если захочу купить её сегодня, а не вчера. В итоге Сберовский график лучше показывает изменение конкретно рыночной стоимости. Однако, за счет применения системы коэффициентов он оценивает не динамкику по конкретному типу квартиры в конкретном типе домов, как в графике ДОм. РФ. А оценивает изменение стоимости некоей абстрактной квартиры-образца. Что конечно же не совсем точно. И на что конечно же влияет изменение структуры предложения, как и на график Дом. РФ. И все же, если говорить именно о росте цен на первичку, то Сбер более близок к истине. Хотя, на мой взгляд, тоже завышен. @expertned

Теперь конкретика. Дом. РФ У них расчет идет прямым сравнением: Цены сравнивают по каждому дому и каждому типу квартир отдельно. Общее изменение цены считают как среднее, где больший вес имеют группы с большим числом сделок. Т.е. условно, выбрали некий дом. Сегодня в нем двушка продавалась по цене А, через полгода по цене А*1,1. Значит рост индекса за полгода - 10%. И так по всем двушкам в конкретном доме. И берут от этого среднюю динамику двушек в доме. И так по квартирам другой комнатности. А потом по типам домов. Выглядит вроде хорошо. Но в новостройке есть цикл строительства. А значит в тех 10% за полгода, очевидно сидит прирост не только от изменения рыночной цены. Но и рост за счет изменения стадии строительства. И это только одна проблема. Проблема 2 - изменение структуры рынка. Увеличение бизнес-класса и элитки, за счет снижения типового жилья и комфорт-класса, уменьшает веса последних и увеличивает веса первых. В итоге это тоже тянет медиану вверх. А у нас в 2025 году по сделкам так и было. Вот вам и ошибки. Причем одна умножает другую и дает искажение статистики. Так значит - это плохой индекс? Нет. Это хороший индекс, но в коротком промежутке он показывает не рост рыночной цены. А оценку привлекательности инвестиций. И читать его нужно не "цена на новостройки выросла на 22%", а "доходность инвестиции на первички за 2025 год составила 22%". Т.е. если человек купил квартиру в первичке в начале года, то в этом же доме у него квартира стоит в конце года на 22% больше. Правда да но есть. 1) Он купил объект на такой стадии строительства, при которой дом строится как минимум весь этот год. Если дом простроится раньше, то такой доходности он уже не получит. 2) Сегодня проблема в переходе из первички во вторичку. Поэтому это некая абстрактная прибыль. Как только вы захотите ее реализовать у вас из-за разницы цен первичка/вторичка, большая часть прибыли "исчезнет". Примерно процентов 15% (опять же условная величина). Т.е. сегодня всё же бесполезный индекс? Нет, вы можете с его помощью понять, почем примерно вы можете продать квартиру, купленную в новостройке в прошлом году. Берете свой тип жилья, смотрите значение индекса и отнимаете 15%. Остаток - это ваш рост цены. Плюс-минус цифра совпадет. @expertned

А вот график по первичке от Сбера. Здесь рост за год от 324 до 356,6 тысяч за квадратный метр. Т.е. всего 10%. Не +25%, как у Дом. Рф. Так чему верить⁉️ Дом. Рф говорят, что у них данные по заключеным ДДУ из Росреестра. Сбер говорит, что у него данные…

А вот график по первичке от Сбера. Здесь рост за год от 324 до 356,6 тысяч за квадратный метр. Т.е. всего 10%. Не +25%, как у Дом. Рф. Так чему верить⁉️ Дом. Рф говорят, что у них данные по заключеным ДДУ из Росреестра. Сбер говорит, что у него данные по ипотечным сделкам. И учитывая долю Сбера такая выборка вполне себе репрезентативна. Но разночтение в два с половиной раза! Кто врет❓ Самое интересное, что никто. Оба графика правдивы. И оба графика лживы, если из неправильно интерпретировать. А вот о том, как правильно поговорим позже.. Или, может быть, кто-то уже понял разницу? Пишите в комментариях. @expertned

К опросу выше, вот индекс от дом. рф Ну, и статья от РБК с другим источником информации.

и на рутубе https://rutube.ru/video/f254a274a61ccc3de3336138f1a990b6/

🎥 Снимал видео про доли, получил под ним такой вот комментарий. Это, к сожалению, классическая ошибка при покупке долей. ❌ Доля ≠ комната. Причём, проблема в том, что даже, если у вас соглашением сторон или даже судом установлен порядок пользования, то…

🎥 Снимал видео про доли, получил под ним такой вот комментарий. Это, к сожалению, классическая ошибка при покупке долей. ❌Доля ≠ комната. Причём, проблема в том, что даже, если у вас соглашением сторон или даже судом установлен порядок пользования, то при смене собственника этот порядок уже не работает. И его нужно устанавливать заново 🔄. Более того, даже при изменении состава семьи возникает такая проблема. Например, родился у сособственика ребенок, а у вас нет. Ну и что что у вас большая доля? Вам большая комната меньше нужна, чем ему... А учитывая, что размер доли редко когда совпадает с размером комнат, то пространства для маневров может быть еще больше. 📌Итого, самое главное, что нужно точно помнить. ✅ Если в документах продавцу принадлежит именно комната, то покупая её, вы покупаете конкретный объект недвижимости, которым вы однозначно можете пользоваться - именно им. ⚠️ Если же в документах указана именно доля, то вы НЕ покупаете конкретную комнату, а покупаете долю в конкретной квартире. И установление порядка пользования этой доли иногда целая проблема, в решении которой, если она возникнет, побеждает наглейший... @expertned

По сети гуляет видео с пенсионеркой, которая отказалась от оспаривания сделки (долинщица) после того, как ее пристыдила юрист. Но мне кажется, что куда более существенную роль в пересмотре позиции сыграло это: и в ходе слушания пенсионерка была предупреждена о возможности госпитализации в психдиспансер Я ведь предлагал на Круглом столе в Думе ввести автоматическое ограничение дееспособности гражданина, который в рамках судебного процесса оспаривает сделку на основании того, что в момент ее совершения не осознавал значение своих действий или был под влиянием. Но юристы сильно против этого возражают. А я вот подумал, если автоматом ограничить дееспособность нельзя, то может быть хотя бы отправить на обследование можно? Пусть врачи определят вопрос полной дееспособности. Как минимум на учет в ПНД поставят. Уже определенные сложности. Если такое будет, думаю, что сильно поубавится число тех, кто захочет инсценировать нахождение под влиянием. А вообще, на мой взгляд, в описанной ситуации должно быть заведено уголовное дело в отношении пенсионерки, которая решила инсценировать влияние. А то ведь безнаказанность полная... @expertned

Эта график средних ставок по вторичке от дом. рф (топ-20 ипотечных банков). Обратите внимание на то, как медленно снижается она в последний год. По сути с сентября 2025 года почти не изменилась, хотя ключевая с того времени снизилась на 1%. А средняя ставка…