Эксперт недвижимости Константин Барсуков

Эта график средних ставок по вторичке от дом. рф (топ-20 ипотечных банков). Обратите внимание на то, как медленно снижается она в последний год. По сути с сентября 2025 года почти не изменилась, хотя ключевая с того времени снизилась на 1%. А средняя ставка "упала" на 0,05%. Сегодняшняя средняя ставка в 21,19% находится на уровне сентября 2024 года, когда ключевая была 19%. А тогда, когда она была 16% - ставки на вторичку были от 17 до 19%. При этом тогда ключевая шла вверх (а это для банков является поводом приподнять ставки), а сейчас вниз.. К чему это я? К тому, что опять слышу разговоры о том, как ключевая опустится и как ипотека станет доступной. И, конечно, ипотечники придут и всё купят. И придут, и купят. Но не всё и не все. В этом году получить ипотечный кредит будет: а) существенно сложнее, чем в даже в прошлом году, не говоря уже про 5 лет назад. б) средней ставки в районе 12-13%, которую берут за ориентир доступной ипотеки, еще долго не будет. Она появится либо при ключевой в районе 8%, либо при ключевой в районе 10%, при условии, что ЦБ существенно снизит лимиты и надбавки (до уровня прошлых лет). А он в этом году это делать точно не собирается. Да и в будущем, думаю, тоже. @expertned

Продажа действующего туристического бизнеса (глэмпинг) в Иркутской области Расположение: на берегу реки Илим, Нижеилимский округ, Иркутская область. Цена: 3.500.000 рублей. Срок окупаемости: ~ 4 года. Земельный участок - 1,8 Га (аренда, 11 т.р. в год), собственная трансформаторная подстанция (мощность 70 кВт) Инфраструктура: — 2 всесезонных купола (5–6 чел) — 2 утеплённых глэмп-палатки (4–5 чел) — баня — банкетный подиум на 40–50 чел — беседки, мангальная зона, — домик администратора Стабильная загрузка в сезон, в выходные — полная. Проведение мероприятий: свадьбы, корпоративы, выпускные, дни рождения. Имеет значительный потенциал для расширения. Отличная локация: река, хвойный лес, рядом гора, ЖД станция — 1,5 км, аэропорт Братск — 250 км, асфальтированная трасса Администрация района и область активно поддерживают туризм, выдают гранты. Если есть вопросы, пишите сюда

2025 год на первичном рынке недвижимости Москвы 🤩 В декабре 2025 года в Москве зарегистрировано 15 630 договоров участия в долевом строительстве в отношении жилой и нежилой недвижимости. +37,6% к ноябрю 2025 года (11 361 ДДУ) +1,4% к декабрю 2024 года (15…

2025 год на первичном рынке недвижимости Москвы 🤩 В декабре 2025 года в Москве зарегистрировано 15 630 договоров участия в долевом строительстве в отношении жилой и нежилой недвижимости. +37,6% к ноябрю 2025 года (11 361 ДДУ) +1,4% к декабрю 2024 года (15 413 ДДУ) 🤩 Всего за 12 месяцев 2025 года в столице оформлено 122 930 ДДУ, что на 10,3% уступает итогу 2024 года (137 010 ДДУ в отношении жилой и нежилой недвижимости). В разрезе рынка: 🤩 Наибольшее снижениеза год фиксируется в коммерческом сегменте (37 565 ДДУ): -25% к январю-декабрю 2024 года (49 868 ДДУ). 🤩 В сфере жилой недвижимости (85 365 ДДУ) результаты сопоставимы с прошлым годом (87 142 ДДУ) с разницей в 2% или 1,8 тыс. сделок. #СтатистикаРосреестрМосква#ДДУРосреестрМосква

Правильная продажа квартиры с альтернативой на растущем рынке Аудиоверсия разбора для тех, кто планирует продажу квартиры с альтернативой. Говорим о рисках растущего рынка, ошибках продавцов и рабочих схемах на реальных примерах 00:00 – что такое продажа с альтернативой 02:14 – разница между падающим и растущим рынком 06:56 – рыночная ситуация и тенденции цен 11:21 – ловушка для продавца и покупателя 14:26 – сокращение сроков сделки 17:44 – сначала ищем, затем продаем 21:24 – обратная альтернатива: живой пример 29:15 – ошибки при оценке реальности покупки 33:32 – скидка 10% для подписчиков Заявка на консультацию по городской, загородной недвижимости и ипотеке: здесь

послушать

тоже самое на youtube

Как правильно продавать квартиру с альтернативой на растущем рынке? Нужно действовать так же как и раньше или менять тактику? На какие моменты нужно обратить внимание? Какие ошибки совершают продавцы альтернативных квартир на растущем рынке. Эти и другие вопросы - в видео. @expertned

Когда совсем не в теме, но очень хочется по пиариться. Депутат ГД М. Делягин внес законопроект, направленный "НА ЗАЩИТУ ОТ ЭФФЕКТА ДОЛИНОЙ" В связи с этим представляется необходимым четко прописать в Гражданском кодексе РФ презумпцию добросовестности покупателя…

Вышли данные от Дом. РФ по выдаче ипотеки в декабре. Если по вторичке эти данные могут в итоге отличаться от цифр ЦБ, то данные по первичке довольно точные. Это к слову о проблемах у застройщиков с продажами. Знаете, какое максимальное число выданной ипотеки в месяц было за всё время? 95,4 тыс. штук. В июне 2024 года, т.е. в последний месяц перед закрытием массовой льготной ипотеки. А максимальная цифра декабря была в декабре 2023 года - 86,5 тыс. кредитов. Там, как помните, тоже вводили правило одна льготка в одни руки. С сентября по декабрь выдачи ипотеки были максимальными. И вот теперь самое интересное. С чем связаны нынешние рекорды? С одной стороны помогли законодатели - это и ужесточение с 1 февраля 26-го требования к семейке (одна семейка в одну семью, нельзя на каждого из супруга по семейной ипотеке взять). Так же разговоры про выдачу семейной ипотеки только в регионе проживания, про введение дифференцированных ставок. Но реально доля этого не такая большая, чтобы вытянуть все +62% роста выдачи ипотеки. В конце-концов вторичка тоже дала рост на 44% (да цифры у дом. рф прогнозные и скорее всего немного завышены и всё же..) В общем я к чему, к тому что только на эффект "последнего вагона" сослаться нельзя. А на что ещё можно? На стандартный декабрьский всплеск. В сочетании с ожиданиями покупателей, что цены будут двигаться вверх. Т.е. все, кто купил новостройки в декабре (за исключением тех, кто купил их по причине "последнего вагона"), не очень то верят в то, что продажи у застройщиков плохие, цены в следующем году будут падать и т.п. Если бы в это верили, то рекордов бы таких не было. И люди в спокойном режиме уходили бы в новый год, ожидая январских распродаж. Но ведь не ушли.. На этом фоне интересны будут еще и данные по январю. Обычно, в ситуациях "последнего вагона" в следующем месяце выдачи ипотеки падали в три-четыре раза. Плюс у нас январь.. Что мы увидим в этом январе? 20-25 тысяч ипотек или меньше? Или порядка 35-40? Это будет хороший показатель "веры" покупателей в падение цен. @expertned

Когда совсем не в теме, но очень хочется по пиариться. Депутат ГД М. Делягин внес законопроект, направленный "НА ЗАЩИТУ ОТ ЭФФЕКТА ДОЛИНОЙ" В связи с этим представляется необходимым четко прописать в Гражданском кодексе РФ презумпцию добросовестности покупателя при оспаривании сделок, совершенных под влиянием обмана продавца третьими лицами - сказал Делягин для Москва 24.. И влупил от всей души поправку, аж в Гражданский Кодекс в статью 179 ГК. Саму поправку можете увидеть на картинке к посту. Звучит, конечно, очень красиво. Но возникает три вопроса. 1. Зачем М. Делягин переписал и так имеющийся в п. 2 ст. 179 ГК абзац 3, изложив его другими словами? 2. Зачем М. Делягин хочет сузить действие статьи, которая сейчас говорит о том, что сделка может быть признана судом недействительной, только если покупатель знал (или должен был знать) об обмане и не важно добросовестный он при этом или нет. Делягин же хочет, чтобы его признавали добросовестным (если не доказано иное). 3. И самое главное. Зачем М. Делягин хочет вносить поправки в ст. 179 ГК РФ для борьбы с "казусом Долиной", если в решении суда по Долиной основной акцент был на 178 ст. ГК РФ и 177 статью, а 179 только вскользь упоминалась. И уж если и менять что-то в ГК на тему "казуса Долиной", то именно статью 178 ГК, а уж никак не 179... Неужели в СР нет юристов, которые могли бы дать нормальную консультацию депутатам в своей партии? Если нет, ну задали бы вопрос в проф.сообществе, пришли бы хотя бы на один круглый стол, посвященный этой тематике... Ну нельзя же так, ну честно.. Неужели не понимают, что такой популизм - это всё же не про ляпнуть и будь что будет.. Ляпать нужно тоже с умом, тем более, что в этой ситуации куча прикладных вещей, которые и сделать можно на благо, и по пиариться нормально... @expertned

К слову о балансе рынка. Все мои коэффициенты рыночной активности и баланса вышли в зону роста 📈 Причём с очень серьёзными пиками — на уровне 2023 года. Если при этом учесть, что в этом году насыщенность рынка квартирами с завышенной ценой заметно выше, чем в 2023-м (т.е. реально участвующих в обороте объектов меньше), то, по-хорошему, границы зон на графиках надо снижать. Либо вводить поправки в данные. С учётом этого фактора консенсус, по ощущениям, реализовался ещё в октябре. В целом, все графики сейчас показывают смену тренда: от стабильных цен к росту. Посмотрим, что покажет январь, учитывая, что до 12-го числа регистраций сделок не было ⏸️ Именно январь покажет, насколько тренд закрепился и как дальше будут вести себя цены — отдельные скачки на фоне общей стабильности или более плавный рост. У меня ощущение, что в первой половине года будут скачки (скорее всего один весенний — март–апрель). А начиная с августа — плавный рост с нарастанием динамики к ноябрю–декабрю. Но могу ошибаться. И можем увидеть стабильные около +1% в месяц. Посмотрим. Ждать осталось не так долго. @expertned