Эксперт недвижимости Константин Барсуков

Итоги рынка вторичного жилья Москвы за 2025 год 🤩 За 12 месяцев 2025 года Управлением Росреестра по Москве зарегистрировано 140 595 переходов прав на основании договоров купли-продажи жилья. 🤩 Результат сопоставим с 2024 годом (146 200) с разницей в 3,8%.…

Итоги рынка вторичного жилья Москвы за 2025 год 🤩 За 12 месяцев 2025 года Управлением Росреестра по Москве зарегистрировано 140 595 переходов прав на основании договоров купли-продажи жилья. 🤩 Результат сопоставим с 2024 годом (146 200) с разницей в 3,8%. «Сегмент готовой недвижимости в прошлом году можно охарактеризовать как «рынок спокойного спроса». Интерес к сделкам поддерживался широким выбором квартир, а умеренная гибкость стоимости квадратного метра и возможность альтернативной сделки обеспечивали здоровую стабильную активность», — прокомментировал Игорь Майданов, руководитель Управления Росреестра по Москве. 🤩 В среднем ежемесячно Управлением оформлялось 11,7 тыс. переходов прав на «вторичке». 🤩 Максимальный объем сделок при этом зафиксирован в декабре 2025 года — 16 985 переходов прав, что практически в 1,5 раза больше результата ноября (11 715). #ВторичноеЖильеРосреестрМосква#СтатистикаРосреестрМосква

Кстати, давайте поразмышляем, что будет с графиками в январе–феврале📊 У нас есть разрыв: 13,5% рост цен в объявлениях за год (по данным ГРМ на основе анализа предложения) и 5–6% рост цен реальных сделок. При этом учтем две вещи. 1️⃣ Я говорил, что до конца года увидим около 10% роста. Если меньше — остаток уйдёт в весну. Сейчас, по моему мнению, это и происходит. 2️⃣ Рынок, на котором вымывается предложение (что видно и «на земле», и по статистике), становится переоценённым. Так как в первую очередь уходят объекты с адекватной ценой и чуть выше рынка. Остальное не покупают. И добавим ещё одну общую вводную. Новые объекты, выходя сейчас на рынок, в массе ориентируются на цены объявлений, а не на цены сделок. Это нормальное поведение продавца. Т.е. цены в новых объявлениях тоже будут завышаться. Итого — два сценария. 1️⃣ Покупатели покупают по новым ценам 2️⃣ Покупатели не покупают по новым ценам В первом сценарии важна скорость. Если приток новых объектов идёт со скоростью, сопоставимой со скоростью ухода купленных (предложение не вымывается), то мы увидим скачкообразный рост цен. Причём он вполне может прийтись на январь–февраль. При этом графики цен в объявлениях могут почти не измениться. Если приток новых объектов ниже скорости ухода (предложение продолжает вымываться), скачкообразный рост будет сопровождаться и ростом цен в объявлениях, и дальнейшим ростом цен реальных сделок 📈. Т.е. графики будут показывать рост цен в объявлениях. Во втором сценарии часть покупателей по новым ценам всё же покупает, но в массе своей выжидает. Рынок постепенно наполняется предложением. Но, как и говорилось выше, предложение всё равно выходит по новым ценам. Квартиры висят. Со временем продавцы понимают, что покупок по этим ценам нет, и начинают снижать цены в объявлениях, стремясь вернуть их к уровням сделок декабря. В этом случае графики сначала могут показать стабильную цену, а затем её снижение (и максимальная глубина снижения — те самые 7–8% разницы между ростом цен в объявлениях и в реальных сделках). Учитывая, что рынок у нас сильно альтернативный, продавцы смотрят на продавцов тех квартир, которые они хотят купить. Поэтому я не вижу поводов для быстрого снижения цен даже при слабом спросе в январе–феврале. Так что вывод простой: в ближайшие 2–3 месяца анализ только графиков цен не даст нормального понимания рынка ❌ В двух сценариях из трёх графики не совпадают с реальностью. Поэтому сейчас важно смотреть не только на цены, но и на показатели активности (количество сделок и объём предложения). А кто на них не смотрит, анализу того - не верьте) @expertned

А вот, кстати, к слову об эхо-камере. В принципе аналитики совместно со СМИ в ней уже давно живут. Помните, как в начале 2023 года все массово рассказывали о том, что цены будут падать на 40-50%? Ведь полно статей было. И ссылались там все друг на друга в принципе довольно активно.. С тех пор ничего не изменилось в подходах. Вот сегодня позвонили журналисты, попросили прокомментировать рост цен на вторичку на 12,5%!! Помните в начале года я рассказывал про примерно ту же цифру, что это не правда. И почему она неправда. И что рост цены реально в районе 5%. Но цифра 12-13% уже не первый раз мелькает у меня перед глазами. Видите, уже комменты берут не на тему: "На сколько выросло на ваш взгляд", а "Почему выросло на 12,5%". Сейчас там накидают теорий почему. В итоге условно "официально" закрепится, что цены на вторичку выросли на 12,5% за 2025 год. И кто там вспомнит про реальные 5%. Мифотворчество рынка недвижимости) Собственно, как и миф, который в 21-м году ходил, о том, как льготная ипотека цены разогнала.. на вторичке )) @expertned

Обратил внимание, что в ленте Дзен, кратно возросло число материалов по недвижимости, которое делает нейросеть. Её можно вычислить по построению фраз. В итоге, думаю, что на них начнут ссылаться, а потом они при генерации очередных "шедевров" будут ссылаться на тех, кто ссылается на них.. В итоге получим этакую эхо-камеру, только не внутреннюю, а внешнюю, где все друг на друга ссылаются и все вместе ссылаются на чушь) В любопытное время мы живем.. Хотя, в принципе я тоже к этому безобразию руку приложил. Пару лет назад мы сайт сделали, в котором тексты полностью генерировались нейросетью, можно было запрос любой вбить, типа "повлияет ли прилет инопланетян на цены квартир в Москве", и в ответ статья получалась. Правда, забросили потом это дело... Поначалу весело было, сейчас грустее становится) @expertned

Очень любопытно, но если мену начнут облагать налогом по такому принципу, то совершенно логично, чтобы и продажу квартиры с альтернативой облагали так же. Там ведь принцип совершенно такой же для конкретного гражданина - один объект недвижимости меняется…

Очень любопытно, но если мену начнут облагать налогом по такому принципу, то совершенно логично, чтобы и продажу квартиры с альтернативой облагали так же. Там ведь принцип совершенно такой же для конкретного гражданина - один объект недвижимости меняется на другой. Только мена происходит не взаимно и не по договору мены. Но вся суть точно такая же. И это не только логично, но и справедливо.. @expertned

🔔Напоминаю: всем подписчикам моего канала действует скидка 10% на высококлассные профессиональные риэлторские услуги, которые оказывает моя компания. 🏙🏡Мы умеем: — продавать, — покупать, — обменивать квартиры. 🔄 Отдельно специализируемся на обмене городской недвижимости на загородную и загородной — на городскую. 🤝 Если вам нужны такие услуги — обращайтесь. Я лично гарантирую высокое качество и профессионализм работы своих экспертов. 📩Заявку можно отправить: 👉в телеграмм-бот 🌐Подробная информация о наших услугах на сайтах: 🏢 Городская недвижимость — «Релайт-Недвижимость» 🌳 Загородная — АН «Воздух»

Пишут, что по данным Frank RG ипотеки в декабре выдали на 800 млрд. рублей. Вообще цифра, конечно, очень большая. Больше чем в любом другом декабре. Ну, по крайней мере с 2020 года точно. Конечно, есть два "но" 1. В сумме по году за 2025 год выдано в деньгах…

Пишут, что по данным Frank RG ипотеки в декабре выдали на 800 млрд. рублей. Вообще цифра, конечно, очень большая. Больше чем в любом другом декабре. Ну, по крайней мере с 2020 года точно. Конечно, есть два "но" 1. В сумме по году за 2025 год выдано в деньгах на уровне 2020 года выдано, а в штуках меньше чем за любой год, начиная с 2020 года 2. Frank RG обычно немного завышает данные, поэтому интересно, конечно, дождаться цифр от ЦБ, но их мы увидим только в конце месяца. Однако, всё равно можно зафиксировать два факта. 1. Декабрь был довольно активным. Я это говорил опираясь на то, что видел "на земле", теперь можно сослаться на статистику. 2. Застройщикам в очередной раз "случайно повезло" с желанием законодателей именно под декабрьский всплеск начать разговоры об ужесточении программ семейной ипотеки. На самом деле, я вполне допускаю, что просто год заканчивается и хочется какие-то планы на будущий год озвучить. Но можно эти планы озвучивать не в конце года, а в начале? @expertned

Кто-нибудь понимает о чем это они? Министерство финансов запретит госрегистрацию сделок с наличными между физическими и юридическими лицами, если сумма превышает 5 млн руб. за сделку или совокупный размер сделок за месяц больше или равен 50 млн руб. Инициатива подготовлена в соответствии с планом мероприятий по "обелению" секторов экономики, одобренным правительством РФ Я сейчас с Бизнес FM на эту тему общался. Учитывая, что речь идет исключительно про расчеты между физ.лицами и юр.лицами, и не касаются операций между физиками, я им сходу придумал схему, как это все будут обходить без необходимости дробления сумм. И я понимаю, что таких схем куча будет. Поэтому если хотят всё прикрыть, то нужно нал и между физиками запретить. Только смысл-то какой? Ну, недвижку прикрыли, положим. А остальное? Автомобили например, уж явно полно по цене более 5 млн.рублей. Там тоже прикрывать нал нужно. Я понимаю, почему они только про физ.лицо и юр.лицо пишут, потому что запрет с физиками не сработает. Юр.лицо ведь деньги на счет должно завести. А физ.лицо не обязано это делать. Так что запрет с физиками просто не сработает. Кто помешает им ту сумму, что в ДКП по безналу провести, а остальную налом отдать? В общем, странное решение, на мой взгляд, какая-то показуха. Если уж Минфин реально про обеление думает, то вводите тотальный контроль за превышением расходов над доходами. При нынешних технологиях - это вообще не проблема. У ФНС уже давно все расходы, вплоть до покупок в магазине, есть. Достаточно команду дать.. @expertned

Чаще всего ипотечники не одобряют ипотеку заранее по следующими причинам: А вдруг пока ищу снизят ставки по ипотеке? Значит и твою ставку снизят, потому что банки до подачи документов на объект лояльно снижают предварительно одобренные ставки, если в банке произошло снижение. А вдруг мне понадобится меньшая сумма, чем я одобрил. Возьмешь именно ту сумму, которая нужна. Не обязательно брать ровно столько, сколько одобрено. А вдруг мне нужна будет большая сумма? Сразу одобряйся с запасом. Это раз. Второе, у любого банка есть одобрение на бумаге, а есть сумма на которую потенциально проходит заемщик. И после получения одобрения её можно узнать у менеджера банка. Получить повторное одобрение на эту сумму обычно не проблема и делается это очень быстро, часто одним днем. Я точно получу одобрение и очень быстро, у меня хороший кредитный рейтинг, хороший доход, нет других кредитов. Может быть оно и так, но к чему рисковать? Во-первых, банки могут смотреть на вас "другими глазами". Во-вторых, вы можете не получить одобрение в банке с той ставкой, на которую рассчитывали. А увеличение ставки -> сокращение кредита - пройдете на нужную сумму? В-третьих, может быть так, как я написал выше - не сможете купить понравившуюся квартиру, затянете поиски, цены могут уйти вверх.. Так что ещё раз повторюсь. Покупаешь с ипотекой? Получи одобрение до (или одновременно) с началом поиска. @expertned