Эксперт недвижимости Константин Барсуков

Обратите внимание - Росреестр по загородке жестит! В ДКП обязательно прописывайте все ограничения, которые есть на земле. Причем критично важно:❗️ 1️⃣ Указывайте не только те ограничения, что есть в ЕГРН, но и те, что есть на публичной карте на Портале пространственных данных (в ЕГРН может чего-нибудь (или даже всего) не быть) 2️⃣ Используйте формулировки не из ГПЗУ, а именно из публичной карты или из ЕГРН, если в ЕГРН ограничения совпадают. Прямо копируйте оттуда. Россреестр "не любит", когда формулировки другие. Есть случаи приостановок по этому поводу. @expertned

А между тем вот новость, так новость. Конституционный суд постановил, что в апартаментах можно регистрироваться по месту пребывания (временная регистрация). Приятная новость для владельцев, а так же сдающих и продающих апартаменты. @expertned

А между тем вот новость, так новость. Конституционный суд постановил, что в апартаментах можно регистрироваться по месту пребывания (временная регистрация). Приятная новость для владельцев, а так же сдающих и продающих апартаменты. @expertned

После Долиной стало журналистам совсем плохо.. Новостей нет.. Приходится выдумывать. Поэтому, сначала берем новость с натянутым заголовком и с текстом, где журналист максимально пытался вытянуть "жаренькое" от экспертов (еще вопрос некоторые из них реально дичь эту говорили или их так процитировали изящно). А затем эта новость начинает гулять по телеграмму в виде: "Банки обязывают заемщиков согласовывать с ними аренду квартиры".. Как будто это какая-то новость. Да кучу лет у банков существует такое требование. И о том, что банковский сотрудник может выездную проверку для целевого использования квартиры устроить тоже. НО!! Кто из банков реально это делать будет? Кому оно это надо тратить непойми зачем ресурсы на какие-то проверки, требования и т.п.? Особенно умилило, что особо жестят банки при использовании маткапа, мол он на улучшение жилищных условий, а не на сдачу. У банков вдруг появилась роль надзорного органа? В СФР похоже сильно удивились.. Если человек исправно платит, недопуская просрочек - банку плевать, что он делает со своим имуществом. Если человек допускает просрочки, то наличие аренды банк интересует только в одном разрезе - можно ли эти деньги направить на погашение кредита. В общем, ничего особо не изменилось, ничего особо банки не требуют. Формально, да, согласовывать аренду с банком надо. Реально? А кому оно нужно? @expertned

Результат опроса показателен. Большинство считает, что в той или иной степени добросовестность защищает покупателя от неосознающего свои действия продавца. И это, в целом, объяснимо — рынок много лет живёт в мифах и подмене понятий. Самое печальное даже не в самом мифе, а в том, что и некоторые "проф.риэлторы", которых покупатели нанимают для юр.проверки, искренне в него верят. Ссылаются на «судебную практику», говорят о защите покупателя и прочую ерунду🤦‍♂️ Это, к слову, прямое следствие юридических «проверок» от "профи" без юр.образования или без участия юриста. Почему я эти вещи называю ерундой и мифом? 🔹Во-первых. Не существует перечня документов, по которому суд признаёт покупателя добросовестным. Суд не сверяется с неким чек-листом и не оценивает количество собранных справок. Если сделка оспаривается, суд исследует совсем другое — узнавал ли покупатель об обстоятельствах, которые стали основанием для оспаривания. Именно это влияет на его признание или непризнание добросовестным приобретателем. Грубо. Сделка оспаривается из-за нарушения прав детей. И что, суд скажет: «Вы не взяли справку из ПНД, поэтому добросовестность не признаём»? Конечно нет 🙃 Это вообще не про одно и то же. Мне в ответ скажут, мол к чему ты о детях, очевидно же, что аргумент про справку из ПНД нужен, когда речь идет о человеке, который оспаривает сделку, потому что не осознавал значение своих действий. И как раз тут покупатель такой, хопа и справку предъявляет! А на это у меня вот что. 🔹Во-вторых (и в главных). Если человек не осознавал значение своих действий, спор идёт по 177 ГК РФ. Откройте эту статью и попробуйте найти там хоть одно упоминание о том, что: — сделка не признаётся недействительной, если покупатель был добросовестным; — или что добросовестность покупателя даёт ему какие-то поблажки, например защиту от истребования имущества. ❌ Там этого нет. Там есть исключительно такая конструкция: 1️⃣ Если не осознавал значение своих действий —> суд может признать сделку недействительной. 2️⃣ Если признал —> применяется двусторонняя реституция. Точка. 👉 Поэтому защита от такого оспаривания — не добросовестность покупателя, а доказательства того, что продавец осознавал значение своих действий в момент сделки. А справки из ПНД (и из НД) нужны не для подтверждения добросовестности, а исключительно как информация о наличии или отсутствии психических заболеваний (и всяких алкоголизмов и наркоманий), которая оценивается в совокупности с другими доказательствами. Но, к сожалению, это понимают не все... @expertned

Опять зашел разговор об НД и ПНД. И контрагент просит заодно взять справку из ПНД с освидетельствованием. Собу 40 лет. Мы люди любопытные, поинтересовались, зачем им нужна вещь, которая вообще не для чего не нужна. И несет в себе ноль смысла (кроме случая, когда человек в этом самом ПНД состоит). В ответ слышим.. ..суды принимают во внимание доказательства добросовестности покупателя в виде требований покупателя о получении таких справок. Это судебная практика... О как.. Судебная практика. Звучит весомо, мощно.. можно смело "ездить по ушам" своим клиентам, рассказывая о защите их права собственности справкой из ПНД с освидетельствованием. Ведь судебная практика... @expertned

Заметил любопытный феномен, подтверждающий мой давнишний вывод, что "память" рынка недвижимости - 1 год.. У нас оказывается началась массовая боязнь продавцов по доверенности. Причем, как это не удивительно, но связано это с казусом Долиной. Я так понимаю…

Заметил любопытный феномен, подтверждающий мой давнишний вывод, что "память" рынка недвижимости - 1 год.. У нас оказывается началась массовая боязнь продавцов по доверенности. Причем, как это не удивительно, но связано это с казусом Долиной. Я так понимаю логика такая. Мол, продавца не видим, а вдруг он под влиянием. Покупать не будем. Какая там ситуация, что за продавец, какое подтверждение доверенности и тп - не важно.. Собственно, как и не важно понимание того что есть продавец под влиянием, а что есть оспаривание сделки из-за не осознавания значения своих действий. Причем, с 2023 по первую половину 2025 года ни у кого доверенности вопросы не вызывали.. Хотя продавцы под влиянием в это время уже в полный рост были. Ну, и, главное, через год про Долину все забудут и про "нельзя покупать по доверенности" тоже.. Но сегодня - это вдруг стало диким риском.. Ну, что же, тем лучше для тех, кто реально понимает что есть риск, а что не риск. Кто умеет работать с доверенностями. Потому что пока толпа массово отказывается, люди с профессиональным сопровождением покупают с хорошей скидкой "на билеты и расходы" @expertned

🏠 Покупка объекта, который находится в ипотеке банка Давайте пробежимся по основным моментам, чтобы понять есть ли здесь существенные риски для покупателя. ⚠️ 1️⃣Схема банка У большинства банков, выдающих ипотечные кредиты, есть собственные схемы покупки квартир, находящихся в залоге. Как правило, это самые безопасные варианты сделки. Минус у таких схем один — они обычно платные. Но чаще всего расходы несёт продавец. 👉 Поэтому первое, что стоит сделать, — уточнить у банка, есть ли подобная схема. Причём правильнее, если этим займётся продавец ещё на старте продажи. 2️⃣Если покупатель тоже с ипотекой Если вы покупаете квартиру с ипотечным кредитом, то у вашего банка, как правило, есть утверждённая схема покупки: — объекта в залоге этого же банка, — объекта в залоге другого банка. Выбора здесь нет: необходимо идти по схеме банка, который выдаёт вам кредит. Если такая схема невозможна, остаётся либо менять банк, либо отказываться от выбранного объекта. ⚠️Самая рискованная схема (которую я не рекомендую) Покупатель передаёт деньги продавцу → продавец гасит кредит → снимается обременение → проводится сделка. Риск здесь очевиден: продавец может погасить кредит и отказаться выходить на сделку, либо с ним может что-то случиться. Возврат денег в такой ситуации превращается в отдельную и крайне неприятную историю. 🛡 Как снизить риски, если других вариантов нет Если по каким-то причинам использовать можно только эту схему, то рекомендую её видоизменить: И проводить сделку следующим образом: Мы выходим на сделку с объектом в ипотеке. Подписываем ДКП → покупатель передаёт деньги в качестве задатка (!) на погашение кредита → продавец гасит кредит прямо на сделке → документы сразу подаются на гос. регистрацию. Дальше два варианта Если обременение снято до того, как документы попадут к регистратору (крайне редкий случай), регистрация проходит в стандартном режиме. Но чаще регистратор принимает документы с обременением и выносит приостановку. После снятия обременения регистрация завершается. В этой конструкции отсутствует риск того, что продавец «убежит с деньгами». Остаётся один риск — смерть продавца до завершения регистрации. 💡 Альтернативный вариант Поэтому, как вариант, можно предложить продавцу проложиться чужими деньгами для погашения кредита. Есть люди, которые оказывают такую услугу. Продавец "занимает" деньги у них для погашения кредита. А дальше или первая, или вторая схема для покупателя уже не очень страшны. Так как деньги покупателя лежат на аккредитиве в полном объеме. @expertned

Вчера ко мне мой партнер юрист-судебник позвонил, пару уточняющих вопросов задать по схемам сделок для дела, которое о начал вести. И вот ситуация, человек какое-то время назад обратился к "риэлтору" за покупкой квартиры. В итоге с квартирой проблемы (к счастью не очень серьезные), риэлтор общается по телефону, но в суд ехать не очень хочет (ну у нас там не было всё оформлено, да я уже не помню, что там проверялось, надо искать где-то это всё в переписках, и вообще я помогала не за дорого по знакомству, ну и т.п.) Так вот на фоне всего этого у меня вопрос возник. Положим у человека аппендицит, и он не к хирургу идет, а к медсестре. Она делает ему операцию и возникают проблемы. Виновата только лишь медсестра или человек тоже несет ответственность за свой выбор? Или электрику, к примеру, в доме сделать нужно. И нанимает не электрика с профильным образованием, а продавца электроприборов. А потом происходит замыкание или перекос фаз. Вот здесь кто виноват? И ведь довольно очевидны ответы. Но почему, когда речь идет про проверку объектов недвижимости у людей как "шоры" на глазах. Нужно провести юридическую проверку квартиры, дома. Она же ЮРИДИЧЕСКАЯ. Как может её делать тот, у кого нет профильного образования? Как может НЕ юрист, делать ЮРИДИЧЕСКУЮ проверку? Понятно, что не каждый юрист для этого пойдет. Я об этом кучу раз говорил, что нужен именно жилищник. Так же я много раз говорил, что юрист без риэлтора, тоже не очень хорошая проверка. Риэлтор важное звено - он видит человека, видит логичность схемы сделки, понимает заниженность цены от рынка и т.п. Но с документами должен работать юрист! Не может риэлтор, не имеющий юридического образования или не работающий в связке с юристом проводить юр.экспертизу объекта. У него банально нет должной квалификации. Он не отслеживает изменение законодательства, не читает обзоры судебной практики, не понимает как трактовать постановления ВС, не знает как идет судебный процесс. Вы почитайте мнения риэлторов по делу ведомых продавцов. Сколько там дичи было написано! И это не проблема, потому что риэлтор - это не юрист.. Поэтому, если хотите нормальную юр. экспертизу, то всё в целом просто: 1. Риэлтор, который её проводит должен иметь юр.образование или работать в связке с юристом-жилищником. Убедитесь в этом. 2. Должен быть заключен договор, в котором четко указано, что в обязанностях риэлтора (агентства) есть проведение юр.экспертизы 3. Результат юр.экспертизы должен быть в письменном виде, а не озвучен на словах. Это базовые требования к нормальной экспертизе объектов. Требуйте этого. И не обращайтесь к риэлторам, которые не обладая юр, образованием, и не работающие в связке с юристом, обещают вам проведение юр.экспертизы. Лично на мой взгляд, такое обещание - это признак проф.непригодности. @expertned

Последние вести с полей "битвы" за закон о риэлторской деятельности. По сути, быть закону или не быть - сегодня зависит от решения уже в самых высших инстанциях (на уровне Вице-премьера М. Хуснуллина и выше). За прошлый год была проведена колоссальная работа, спасибо депутату ГД Светлане Разворотневой. При её содействии было проведено много встреч с представителями различных министерств. В том числе в конце года у нас было мини-совещание в Совете Федерации при участии сенатора, на котором присутствовали представители основных ведомств на высоком уровне (вплоть до зам.министра). В итоге, однородная позиция есть только в одном вопросе. Если закону и быть, то не в форме СРО или жесткого лицензирования. Если будет, то скорее некий вид реестра проф. участников с каким-то набором требований и ограничений. А вот в позиции быть закону или не быть, есть некоторые разногласия. Экономический блок, например, сильно против. Представители силовых ведомств вполне себе "за". Ну, и очевидно, есть те кто между этими двумя позициями, т.е. и не "против", но и не то, что "за". Что лично мне понравилось, что все ведомства свою позицию отстаивали довольно аргументированно и конструктивно. Также приятно что, позиция Росреестра от "против" сменилась на "возглавим этот процесс". Т.е. если в итоге будет принято решение о необходимости закона, регулирующим органом с большой вероятностью будет Росреестр. Итого, ждём решение. К сожалению, сроки пока не понятны. Но сильно тянуть с этим не должны, учитывая, что было поручение Премьера М. Мишустина по поводу этого закона. Лично мое мнение, что закон в любом виде отделяющий проф. участника от того, кто только называет себя риэлтором - должен быть. Как и минимальный набор требований к профессии, включающий в себя в том, числе и отсутствие судимости по определенным статьям (хотя бы не погашенной). @expertned