Эксперт недвижимости Константин Барсуков

Я выше два раза сделал акцент на текущих условиях. А что с ними не так? 1. Существенное сокращение предложения. Т.е. на выбранный объект будет конкуренция и может оказаться так, как в описанном выше примере 2. Ужесточение требований банков к заемщикам -> больший процент отказов, чем раньше -> могут кредит вам вообще не одобрить или одобрение займёт больше времени, чем ожидалось. Например, могу вам рассказать печальную историю, которая произошла до Нового года, где нам настойчиво внесли предоплату при неодобренной ипотеке. И потеряли её (на минуточку 200 тысяч), потому что одобрения не случилось. Хотя мы несколько раз предупреждали, и потом еще предлагали свою помощь (от которой тоже отказались..)) Мы и раньше не были склонны брать предоплату у тех, у кого не было одобренной ипотеки. Максимум на что шли в случаях, когда не хотели терять покупателя, а других на горизонте не было - взять предоплату без снятия объекта с рекламы до получения одобрения, при условии предоставления одобрения в определенный срок (обычно не более 7 дней). Если со снятием с рекламы, то тогда предоплата невозвратная. А уж сегодня, с учетом тех двух пунктов, что я написал, мы прям совсем не хотим брать предоплату, если у покупателя неодобренная ипотека. @expertned

Получайте одобрение банка заранее!! Ситуация. Приходит покупатель на просмотр квартиры. Квартира нравится, готов вносить предоплату. Но, ему нужна ипотека. а одобрения ещё нет. Очевидно, что в текущих условиях мы фиксироваться со снятием рекламы не готовы, поэтому предоплату не берем. Тем более, что от нашей помощи в одобрении отказался (есть свой риэлтор), т.е. реальная оценка возможности его одобрения - для нас полная неизвестность. Понятно, что на всякий, чтобы не потерять его, предварительно обсуждаем с его риэлтором условия. Но на следующий день поступает предложение от другого покупателя с выходом на сделку в ближайшие дни. И понятно, что мы фиксируемся именно с ним. Я всё понимаю, 12-е число - первый рабочий день. И, по состоянию на 12-е число одобрения может и не быть (хотя тот же Сбер делает за один день, и мы, кстати, допускали, что от Сбера был отказ, хотя покупатель утверждал, что вообще не подавался). Но почему 14-го числа (уже в процессе поиска!) доки еще не были поданы ни в один банк, для меня загадка. Вообще, я не редко сталкиваюсь с такой практикой, когда люди ломают правильную схему работы и сначала пытаются найти квартиру, а потом получать одобрение в банке. Особенно печально, когда такую ломанную схему поддерживают риэлторы. Правило ипотечника: решил покупать квартиру, сразу же подавай документы на одобрение ипотеки. Нужно быть готовым к покупке. Особенно в текущих условиях. @expertned

Третья часть. Когда нужно подавать декларацию, даже если налог не возникает. https://rutube.ru/video/c72851caccf94f3f177e145757c32a86/ @expertned

Вторая часть: Налоги для нерезидентов. Налоговые вычеты для покупателей https://rutube.ru/video/955aad0019b2d6777dfd101228b6689e/ @expertned

Смотрю возникли вопросы про налоги. В этом году мы с Екатериной Ахметшиной (лучшим налоговым консультантом) разобрали все вопросы, касающиеся налогов при продаже недвижимости. Получились три части. первая - новые налоговые ставки https://rutube.ru/video/c9deddb53e3ead37d8ba9703c6013702/ @expertned

Сегодня задали вопрос, который периодически всплывает. Я недавно приватизировал квартиру и хочу её продать. Её цена 20 млн. рублей. И я сразу покупаю другую квартиру за 16 млн. рублей. Налог я плачу с 4 млн. рублей? К сожалению, так оно не работает. Люди часто путают такую ситуацию с вычетом при продаже в размере расходов на покупку того, что теперь продается. Т.е. если бы квартира, которая продается за 20 млн, была в свое время куплена за 16 млн. Тогда действительно налог был бы с 4 млн. рублей. А здесь была приватизация, т.е. приобретение за 0 рублей. Поэтому единственно, что можно вычесть - это стандартный налоговый вычет в размере 1 млн. руб. Вообще, у меня есть бот, с помощью которого можно рассчитать налог при продаже недвижимости: @expert_nalog_bot Пользуйтесь @expertned

К вопросу об обратной альтернативе (сначала купил потом продал) и аналитиках, о которых вчера писал. Мы тут сделку одну под конец года провели. Видео сниму в ближайшее время. Так вот, когда на сделки шире смотришь и понимаешь реальные тенденции, многие вещи, казалось бы не решаемые без потерь – решаются. Грубая суть того, что мы сделали. Была задача обменять одну квартиру на другую. Причем ту, другую, нужно было покупать сразу. А продавать свою можно было только через 4 месяца. С этой задачей клиент пришел к нам в конце августа. Классический вариант действий какой? Ждем 4 месяца, надеемся, что другую квартиру за это время не продадут. И лепим стандартную цепочку. Если нас продавец покупаемой квартиры не дождался – ждем когда появится еще одна ну и т.п. Но что придумали мы. Теперь смотрите внимательно «за руками» и за цифрами. Если свою продавать сейчас – налог почти 2 млн. Если через 4 месяца – ноль. Что делать? 1. Берем ипотечный кредит (платеж около 250 тыс) 2. Убалтываем продавца покупаемой квартиры, чтобы он нас подождал 1 месяц (сразу экономим на одном платеже) 3. Наша квартира становится свободной, не только в смысле продажи, но и свободной от личных вещей – т.е. ликвидность максимально повышается 4. К концу года мы ждем повышение цен в районе 5%. И вот мы в декабре, в самый ажиотаж, выходим с хорошо подготовленной, свободной квартирой. И реально продаем ее примерно на 600 тысяч дороже (мой сотрудник божится, что на все 700), чем могли бы продать в конце августа. В итоге, выходим практически без потерь. Мы еще думали сдать квартиру на эти 3 месяца. Вышли бы в небольшой плюс. Но решили не рисковать, вдруг убили бы её. В общем, к чем у я про это. Во-первых, я хочу похвастаться хорошим решением задачи. А во-вторых, напомнить, что решений может быть много. И обратная альтернатива – одно из них. Учитывая, что ключевая хоть и медленно, но падает. А цены хоть и медленно, но растут. В ближайшем будущем таким инструментом можно будет пользоваться. Да, не во всех ситуациях. Но можно. Тем более на растущем рынке, когда важно купить сейчас, а продать потом. @expertned

Когда наш клиент доволен, тогда и мы рады)

Кстати, пока копался в поисках информации, наткнулся на прошлогодний анализ Центра финансовой аналитики Сбербанка. Их исследование (!) можно по ссылке скачать https://sberindex.ru/ru/research/cfa-on-sberindex-data-real-estate-prices Умилительное чтиво (практически такое же, как если читать прошлые прогнозы Репченко...) Они в прошлом году решили, что если разрыв между ценами в объявлениях и ценой реальных сделок сокращается, то это явный сигнал к тому, что цены будут падать. С начала 2024 года число сделок на вторичном рынке сильно сократилось. На минимальных уровнях находится и разрыв между ценами предложений и сделки. Скорее всего, в ближайшие месяцы цены на готовое жильё перейдут к снижению. Прошел год, а цены так и не упали. И на первичку тоже (они про нее тоже самое писали). Т.е. аналитики Сбера даже собственный график не смогли нормально посмотреть. Из которого четко видно, что максимальный разрыв цен (серая линия), пришелся как раз на январь 2022-февраль 2023 года - когда цены падали. А в августе-декабре 2023 года, когда цены росли, разрыв был такой же примерно, как в 2024-м.. В общем, иногда полезно почитывать прошлые прогнозы разных аналитиков, чтобы понимать, кто склонен к натягиванию совы на глобус, а кто дает реальный анализ. @expertned

Комитет по статистике ГРМ выпустил аналитику по декабрю и за год в целом https://grmos.ru/news/8033/ Хочу дать небольшую ремарку для правильной интерпретации этой статистики. Очевидно, что роста цен в 13,5% с начала года - не было. Очевидно, что ноябрь и декабрь дали максимальный прирост по этому году, но не 5% декабрь по сравнению с ноябрем. А в целом рост цен за ноябрь-декабрь (или если хотите за октябрь-декабрь) составил порядка 5%. Почему такое отличие? Потому что в анализе используются стоимости квартир в объявлениях, а они сегодня сильно искажают картину. В представленном анализе есть данные по числу предложения. Обратите внимание, что с начала года число предложения от пиковых значений в этом году сократилось на 25%. Да и в целом, как видим 2025 год был хуже по числу предложения, чем 2024 год. Что это значит? Это значит, что доля квартир с завышенными ценами существенно выросла. Ведь в первую очередь покупатель "забирает" с рынка самый дешевый в его сегменте объект. И то, что не покупается - это завышение. Которое очевидно дает рост средних цифр. Такие данные хорошо подтверждаются и тем, что несмотря на увеличение покупательской активности с начала года, средние сроки экспозиции объектов на рынке остаются на том же уровне. Это как раз те квартиры, которые рекламируются по завышенным ценам - не продаются и висят в рекламе удлиняя средние значения. Но, чем хорош анализ от ГРМ? Тем, что он очевидно показывает: 1) ноябрьско-декабрьский рост 2) существенное сокращение предложения. Если сюда добавить, что в том, что осталось еще и доля (причем в декабре сильно выросшая), объявлений с завышенными ценами, то предложения по рыночным ценам намного меньше, чем в приведенных цифрах 3) видны ожидания продавцов оставшихся на рынке. Они хотят продать свои квартиры в среднем на 7,5-8,5% выше, чем сейчас. (13,5 рост в ценах объявлений минус 5-6% реального роста) В совокупности всё это, на мой взгляд, довольно хорошо демонстрирует тенденцию сегодняшнего рынка вторички к росту. Которая, в том числе, подтверждается существенным увеличением запросов "куплю квартиру" в наших внутренних чатах. @expertned

И напоминаю, что моя компания специализируется не только на квартирах, но и на переезде из городской недвижимости в загородную, и наоборот. О том как мы помогаем в таких переездах можно узнать на сайте И напоминаю, что всем подписчикам любого моего канала скидка на услуги - 10%. @expertned

По мотивам видео, которое я выкладывал выше, написал статью в Дзен. Если вы раздумываете о том, что выбрать квартиру или дом, или хотите поменять городскую недвижимость на загородную - прочитайте. Думаю, что будет полезно. @expertned