Эксперт недвижимости Константин Барсуков

Что будет с ценами на квартиры следующей весной? И что с рынком сегодня 0:00 – 03:33 – региональные особенности 03:34 – 06:42 – обманчивый рост средних цен 06:43 – 08:36 – уменьшение поддержки застройщиков 08:37 – 10:55 – ситуация на первичном рынке 10:56 – 12:17 – манипуляции застройщиков 12:18 – 12:52 – что будет с ценами на первичку 12:53 – 15:10 – рост цены ниже инфляции — это рост? 15:11 – 18:47 – как анализировать цены новостроек? 18:48 – 20:54 – ключевая ставка 20:55 – 25:40 – что происходит на вторичке 25:41 – 31:34 – упадут ли цены на вторичное жильё? 31:35 – 36:31 – сценарии движения цен весной 36:32 – 41:14 – почему не будет взрывного роста 41:15 – 44:41 – прогноз цен на вторичку 44:42 – 45:29 – скидка 10% для подписчиков #Недвижимость2025#ПрогнозЦен#Первичка#Вторичка#КлючеваяСтавка#Ипотека#Застройщики#Инфляция#Регионы#Relait#ЭкспертНедвижимости 🔹 Подписывайтесь на канал: @expertned подать заявку на консультацию по городской/загородной недвижимости и ипотеке — скидка 10% на услуги для всех подписчиков: https://relait.ru/chat

послушать

Цены на недвижимость весной: ждать роста, падения или боковика? Обзор рынка и ключевой сценарий https://rutube.ru/video/93ad36bc9a70bafcceacebe1073e380f/

Цены на недвижимость весной: ждать роста, падения или боковика? Обзор рынка и ключевой сценарий https://youtu.be/DTec6_r0BdU Обзор рынка недвижимости. Разбираем, что реально влияет на цены и какие сценарии возможны следующей весной в России: падение, умеренный рост или боковик. Сравниваем первичный и вторичный рынок, говорим о действиях застройщиков, инфляции, ключевой ставке и региональных различиях. 0:00 – 03:33 – региональные особенности 03:34 – 06:42 – обманчивый рост средних цен 06:43 – 08:36 – уменьшение поддержки застройщиков 08:37 – 10:55 – ситуация на первичном рынке 10:56 – 12:17 – манипуляции застройщиков 12:18 – 12:52 – что будет с ценами на первичку 12:53 – 15:10 – рост цены ниже уровня инфляции – не рост? 15:11 – 18:47 – как определять динамику цен в новостройках? 18:48 – 20:54 – ключевая ставка 20:55 – 25:40 – ситуация на вторичке 25:41 – 31:34 – упадут ли цены на вторичку? 31:35 – 36:31 – как дальше будут двигаться цены, несколько сценариев 36:32 – 41:14 – почему не будет взрывного роста цен 41:15 – 44:41 – прогноз цен на вторичку 44:42 – 45:29 – скидка 10% на услуги всем подписчикам любого канала

Смотрите, как изящно Центробанк подминает под себя строительную отрасль. Сначала проектное финансирование было таким: «Банк мониторит, но не контролирует. И отвечает за "сохранность" денег». То есть банк смотрит на риски, но не лезет в коммерческую политику застройщика. А потом тихо начался 2024–2025 год. Сначала появляются методички и обзоры про «рисковость схем» и рассрочек. Далее, уже конкретные инструкции, закрывающие "серые схемы". Затем признание активной продажи квартир в рассрочку повышенным риском для банка а значит — больше резервов, выше внутренняя стоимость кредита и выше ставка для застройщика или (!) отказ в финансировании проекта. То есть ЦБ через регуляцию банков уже начинает диктовать застройщику, какие схемы продаж “правильные”, а какие “зло”. Рассрочка из удобного инструмента для покупателя и девелопера плавно переезжает в разряд токсичных: «Хотите дешёвое проектное — убирайте свои рассрочки, идите в ипотеку и в “белую” схему». Или, подчиняйте рассрочку банкам. Следующий шаг ещё изящнее. ЦБ говорит: мало контролировать стройку через проектное финансирование, надо регулировать все способы оплаты. Принцип «деньги в обмен на право собственности» — застройщик получает деньги только после регистрации права на покупателя, рассрочки — в трёхсторонний формат с участием банка и отражением долга в кредитной истории. Регулирование доходит не только до строящегося, но и до уже построенного жилья: даже там хотят подчинить расчёты единым правилам. Фактически это означает, что любой более‑менее массовый способ заплатить за квартиру в новостройке должен пройти через банковский контур и через логику ЦБ. Не только когда дом строится, но и когда он уже стоит. И вот тут становится интересно. У нас рынок новостроек - в целом монопольный, но девелоперов все же существенно больше, чем банков. Особенно тех, которые реально занимаются проектным финансированием. И все мы понимаем, что значительная доля проектного финансирования сосредоточена в руках трёх-пяти банков. Если у этой небольшой группы появляется монополия на “правильные” способы расчётов, то банки постепенно начинают диктовать не только условия кредита, но и условия продаж и даже стройки. Понятно ведь, что если застройщик идет за проектным финансированием, то банк может отказать в нем. Сейчас на основании одних критериев. А завтра ЦБ может увидеть системный риск в строительстве большого количества студий, или низкой доли новостроек в каком-то регионе или сегменте жилья. В целом, в рамках оценки устойчивости бизнес-модели можно завести любой критерий. Вплоть до цены продажи или количества этажей в доме. То есть через регулирование банков ЦБ пытается аккуратно получить (а где-то уже и получил) рычаги управления всей стройкой — от того, какие схемы расчёта допустимы, до того, какие проекты и по каким моделям вообще получат деньги. Посмотрим, конечно, выйдет ли всё это у ЦБ. Хотя замечу, что многие шаги в эту сторону уже сделаны. Похоже, что государству сильно не понравилась та вольница, которую устроили застройщики в последние три года. Поэтому решили создать ограничительные механизмы. @expertned

Обратите внимание, Сбер теперь проводит электронную регистрацию только через гос.ключ (по крайней мере в Москве). Если одна из сторон не хочет заводить госуслуги - регистрацию не получится сделать. @expertned

Сегодня покупатель заявил, что расчета депозит нотариуса вещь не надежная, так как нотариус живой человек и доверия к нему меньше. Поэтому строго аккредитив. Ну, чисто теоретически, нотариус может украсть деньги с депозита, сделав распоряжение о перечислении. Или перечислить в нарушение договора деньги тогда, когда перечислять ещё рано, однако: 1. Уголовная ответственность (если воровство или злоупотребление полномочиями) 2. Полная материальная ответственность (если п.1 или ошибка) 3. Страхования проф. ответственности 4. Компенсационный фонд ФНП Далее, депозит нотариуса - это не сейф в его конторе. Это специальный банковский счет. И (!) он не входит в конкурсную массу при банкротстве банка. Аккредитив, если он покрытый (для сделок обычно такой) - застрахован на 1,4 млн (и то при определенных условиях, и это общая сумма покрытия на все счета человека в этом банке) Система безопасных расчетов - очевидно вообще никакой страховки не имеет Эскроу - страховая сумма 10 млн. В общем, лично на мой взгляд, депозит нотариуса - это очень надежно. И что мне нравится - это очень гибкий инструмент. Любую альтернативу легко через него провести, к условиям "раскрытия" очень лояльно. @expertned

Что готовит грядущий год для новостроек? Объём жилищного строительства в октябре этого года достиг 120,7 млн м² — это максимальный показатель за пять лет (рост на 22,5% с 2021 года). Однако общая распроданность (по всем проектам в течение 6 лет, учитывая текущий) упала до исторического минимума — 32% (против 44% в октябре 2021 года) При этом стройготовность самая высокая за 5 лет (обычно 43-44%, в октябре этого года - 46%). И на фоне высокой стройготовности - самая низкая распроданность и по отношению к стройготовности. Так же проблемы и в распроданности текущего и следующего года. Общий вывод - в следующем году застройщикам нужно будет продать довольно много жилья или притормаживать с вводом новых площадок. При этом есть условно позитивный для них момент. В октябре 2024 года нужно было продать за следующие два года (25-26) 77 млн.кв.м., в октябре 2025 года - 73 млн.кв.м., т.е. чуть меньше. Итого. Есть у меня ощущение, что потенциала для роста у первички нет. По крайней, мере экономического. Смогут ли они его обеспечить неэкономическими мерами? Посмотрим, зависит от многих факторов. В том числе и от динамики роста вторички, и от скорости снижения ключевой, которая будет уменьшать привлекательность льготной ипотеки и сокращать разрыв в ценах первички и вторички. @expertned

Читаю обзор ЦБ по проектному финансированию за 3 кв. этого года. К слову "о жутких проблемах с продажами у застройщиков" Всего за 3к25 реализовано 6,6 млн м2 – это на 20% больше, чем в 1–2к25, что объясняется оживлением спроса на жилье. При этом в сентябре реализовано 2,3 млн м2, что выше среднемесячных значений последних нескольких лет, за исключением 2п23 и 2к24, когда наблюдался повышенный спрос перед ужесточением условий льготной ипотеки. Так же ЦБ подтверждает то, что я всегда говорил, что никакого дефицита новостроек (которым нам грозил в последнее время Марат Хуснуллин), ждать не нужно. Текущие объемы ввода и запуска жилья позволяют не ждать дефицита предложения в будущем, однако ситуация может несколько различаться по регионам и зависеть в том числе от типа жилья.. Еще из интересного. Хотя нераспроданная площадь в целом выросла. Но, учитывая, что в продажи идет не всё, что строится, нераспроданность по экспонируемым объектам незначительно снизилась. Что в целом подтверждает мой тезис, что застройщиков есть инструменты манипуляции для создания ощущения дефицитов площадей. Так же, как это не удивительно, застройщики увеличили число стартовых площадок, в сравнении со вторым кварталом. Я думал, что рост начнется не ранее следующего 4 квартала, а возможно и в следующем году. Это говорит о том, что застройщики ждут активности на рынке. При этом давление на цены все же есть, за счет "навеса" из непроданных объектов. Так что, думаю, рост цен в новостройках на уровне ниже инфляции - это тенденция следующего года. По крайней мере до тех пор, пока вторичка не передавит ростом своей цены. Кстати, а ведь по факту финансисты победили строителей в битве за дотации застройщикам от государства. И есть у меня ощущение, что регуляция рынка новостроек Центробанком будет происходить не только за счет влияния на ставку проектного финансирования и заградительные меры для альтернативных ипотеке инструментов. Но и за счет более активного входа банков в строительный рынок: наращивания долей в стройкомпаниях или организация собственных проектов. Там есть, конечно, сложности с регулятором, но решаемые. И интерес у них в этом, как мне кажется, есть. По крайней мере у некоторых крупняков. @expertned

Если кому-то удобнее, то у меня теперь есть канал в МАХ. Там будет дублироваться информация с этого канала https://max.ru/exp_ned

Занижение цены - это когда реально человек получил больше, а в договоре купли-продаже меньше. Например, в рекламе квартира выставлена за 20 млн. руб., в договоре купли-продажи - 10 млн. - это занижение. Другой пример. Квартира выставлена в рекламу за 20…

Кстати, есть у меня ощущение, что в таких ситуациях государство будет пристально смотреть на рыночную цену объекта. И если будет занижение цены, то будет повод признать покупателя и продавца аффилированными лицами и "забрать" объект в пользу государства. Особенно…