Эксперт недвижимости Константин Барсуков

Смотрите, как всё работает. Вот данные Метриума Из них следует, что количество продаваемых объектов в Москве на рынке новостроек в массовом сегменменте планомерно падает. За год минус 49% (!). Это происходит в том числе за счет резкого сокращения новых площадок. Если посмотреть на данные Дом. РФ по Москве, то мы увидим рост продаваемых площадей (но здесь нужно учесть всплеск на рынке элитного жилья), и при этом увеличение площадей, не выставленных в продаже. В целом оно не значительное, но показательное. Хотя, если бы можно было выделить именно массовый сегмент, то может быть и существенно больше было бы. Т.е. застройщики, видя ситуацию, во-первых, сокращают новую стройку, во-вторых, дополнительно усиливают дефицит, за счет увеличения доли площадей не выставленных в продажу (хотя и готовых к ней). Можно указать, а ведь вроде в третьем квартале в среднем по России идет увеличение стартовых площадок. Как с этим быть? Нужно понимать, что застройщики выбирают регионы, где у них нормальная продаваемость за счет других льготных программ, которые не работают в Москве. Но, увидев падение продаж там, они смогут теми же действиями сокращать предложение для поддержания (и даже увеличения цены). В общем, то, о чем я говорил в последнем видео. Экономических предпосылок для роста цены нет, но вымучить его на уровне инфляции застройщики смогут. @expertned

ЦБ, смотрю, продолжает "бить" по застройщикам странным, непонятным, но при этом ярко-кричащим показателем. Интересно, и почему же разрыв в Центральной России 80%, а на Северном Кавказе - 12%. Видимо потому, что "сволочи" застройщики в Центральной России цены сильнее поднимали?? Или все же потому, что показатель этот в текущем виде вообще ни о чем не говорит, так как совершенно не учитывает структурные изменения предложения и динамику движения цен в разных сегментах рынка недвижимости? Что делает ЦБ? Берет среднюю цену всех новостроек и среднюю цену всей вторички. И делит одно на другое. Нормальный подход, если рынок статичен. А что у нас с рынком? 1. Доля элитки увеличилась в продажах, а массовый сегмент просел. Т.е. средняя цена новостроек выросла. 2. Продаваемость просела. Т.е. в новостройках продается больше объектов на высокой стадии готовности -> средняя цена растет. 3. Годы идут и вторичка стареет, но её никто массово (кроме Москвы) не сносит -> доля "возрастной" вторички растет -> средняя цена падает. Вывод. Застройщики зажрались и пора прекращать их поддержку? Возможно да, но "зажратость" застройщиков явно куда в меньшем объеме, чем пытается нарисовать ЦБ. @expertned

⬆️ И, кстати, расчеты наличными сыграли и злую роль в отсутствии реституции, которая больше всего задевает в решении суда. Это цитата из решения суда по Долиной: ...в рамках гражданского дела не представляется возможным достоверно установить сумму, полученную истцом по оспариваемой сделке.... Т.е. был бы расчет безналом, и проблемы такой не было бы вообще. Обратите внимание, я сейчас не оцениваю решение суда, вопрос справедливости или не справедливости. Я говорю исключительно о тезисе "нужно быть детективом". Ещё раз повторюсь, большинство тех, кто это говорит решения судов не читал. В большинстве случаев там были очевидные нарушения технологии сделки или проверки. О которых да, нужно знать. И здесь мы попадаем во второй тезис, покупатель ничего не должен специально изучать, купил и точка - право железобетонное. Могу заметить, и я об этом уже писал, те, кто ратует за такой подход (т.е. полное исключение необходимости осмотрительности покупателя) плохо оценивают последствия такой системы. Повторюсь, мы живем с 1994 года в рамках такой системы. И требования её резко изменить основываясь на волне целенаправленно разогнанной истерики, лично на мой взгляд, малопродуктивно. Ещё раз, задумайтесь, почему разгон этой волны произошел именно сейчас. И, собственно, кому эта волна была нужна. @expertned

Раз пост выше вызывал большую дискуссию, то давайте пройдемся ещё раз по главному тезису: "покупатель не должен быть детективом". Очень часто слышу я это. Но повторюсь, решение судов подавляющее большинство тех, кто эту мысль транслирует - не читали. А если бы прочитали, то увидели бы, что в большинстве случаев никаких особых детективных расследований проводить не нужно было. Нужна была элементарная осмотрительность и соблюдение технологии совершения сделки. Но, если человек действует самостоятельно, то о какой технологии проведения сделки он может знать? Если человек для юр.проверки нанимает риэлтора, который не работает в связке с юристом или не имеет юр.образования, то какой результат он ждет от такой юр.экспертизы? Это всё не про "нужно стать детективом", а про наличие должной осмотрительности, которая нужна при совершении сделки с недвижимостью. Обратите внимание статья 177 ГК РФ (не осознавал значение своих действий) существует с 1994 года, как и 178 и 179 ГК. За это время КУЧА решений судов была по ним, где сделки признавали недействительными. И этих дел за все время было на пару порядков больше, чем дела с ведомыми продавцами. И только в последние два месяца вдруг появилась истерия на тему, что сделки оказывается признают недействительными. И что покупатель должен проверять квартиру. Подумайте, почему вдруг именно сейчас? Теперь давайте разберем тезис: "покупатель должен быть детективом" Возьмем дело Долиной, которое, по сути, и позволило сформулировать этот тезис. Убираем в сторону влияние продавца. 3 факта: 1. Для юр.экспертизы со стороны Лурье был нанят риэлтор. Не риэлтор +юрист, ни хотя бы юрист-жилищник. Риэлтор. 2. На дату заключения ДКП в квартире были прописаны Долина, её дочь и её несовершеннолетняя внучка (!!!) и это при продаже свободной квартиры! Учитывая факт 1, на факт 2 не было обращено никакого внимания. И это обыденность, очень много риэлторов, пренебрежительно оценивают наличие прописанных детей в свободных квартирах, не понимая последствия. Я это часто встречаю. При этом был бы в сделке юрист-жилищник, он бы дал рекомендацию или перепрописки ребенка по новому адресу до сделки (что было бы самым верным решением) или хотя бы получение от матери и отца ребенка обязательств о перепрописке после сделки с удержанием денег "под выписку". То, что я пишу - это адекватная схема сделки с ребенком прописанным в свободной квартире. Да, ею можно пренебречь. Но при этом могут наступить негативные последствия. В данной ситуации - это было критичным фактом. Из решения суда следуюет, что Долина скрывала от родных факт продажи. И вопрос о перепрописке ребенка был бы критичным для вскрытия ситуации. Так же на наличие прописанных в квартире был сделан акцент, как на одно из доказательств отсутствия намерения продавать квартиру. Нужно для работы с этим фактом играть роль детектива? Нет! факт 3. Наличный расчет. Здесь риэлтор Лурье - молодец. Дала рекомендацию проводить расчеты через аккредитив. Но Лурье не послушала специалиста, которого сама же и наняла, увеличив рисковость операции. Нужно здесь играть роль детектива? Тоже нет! Факт 4. Какие мотивы определяют расчет именно наличными? Причем это было требование и я где-то видел, что этим была обусловлена скидка в цене (в решение суда явно это не сказано, но косвенно подтверждается). Обращу ваше внимание. Это май 2024 года. Всё, скажем, так "интегрированные в сообщество" риэлторы в Москве знают, что такое продавец под влиянием. И требование по расчету именно через ячейку является довольно серьезным мотивом задуматься о том, не заколдован ли продавец. Но, сделка делается. Момент этот не проясняется. В качестве ремарки отмечу, риэлтор Лурье в этой ситуации похоже сделала правильный шаг, там было две ячейки с зеркальным доступом, обычно так делают, чтобы в одной ячейке деньги были, в другой расписка. Правда в решении суда про расписку ничего не говорилось, может быть вторая ячейка для другого использовалась. Но вряд ли. В любом случае, нужно было настаивать на безналичных расчетах. И адекватно оценивать причину отказа. ⤵️ @expertned

Красивую историю коллеги принесли. Собственно, шикарный показатель цены той истерики, что последнее время наблюдается в обществе по ведомым продавцам. Как не наткнешься на очередной крик в защиту ДОБРОСОВЕСТНОГО ПОКУПАТЕЛЯ, так и оказывается, что решение суда…

Красивую историю коллеги принесли. Собственно, шикарный показатель цены той истерики, что последнее время наблюдается в обществе по ведомым продавцам. Как не наткнешься на очередной крик в защиту ДОБРОСОВЕСТНОГО ПОКУПАТЕЛЯ, так и оказывается, что решение суда кричавший не читал. И так. Взгляд первый. Суд - плохой, добросовестного покупателя опять обидели, Верховного суда на них нет.. "А пока вот прислали очередное относительно свежее решение. Одинцовский суд, читайте внимательно: • Женщина 67 лет, продала квартиру. • Сделка нотариальная • Оплата за квартиру безналичным путем (аккредитив) • Сделали мед освидетельствование • Покупатель оповестил дочку собственницы о предстоящие продаже, и она подтвердила намерение • В квартире на момент просмотра шли сборы вещей для предстоящего переезда • Но суд решил так «ответчик имел возможность и должен был убедиться в наличии у истицы, которая является женщиной преклонного возраста, действительной воли на срочную продажу своего единственного жилья по явно заниженной цене, наличии у неё действительной необходимости совершения сделки и реальных, осуществимых планов по смене места своего жительства.» Поэтому покупатель признан не добросовестным. Итого: бабушка - молодец, дочка - молодец, нотариус - молодец, а вот покупатель…. сам дурак, надо было действовать с достаточной степенью разумности и осмотрительности… Именно поэтому, ждем решение верховного суда... вот лично меня фраза "купил по заниженной стоимости, очень сильно цепляет.. Почему для многих она остается чем-то, чем можно пренебречь - для меня загадка. Кучу лет. КУЧУ (а не только с дела Долиной) суды воспринимают заниженную стоимость, как повышенную рисковость и на ее основании могут признать покупателя недобросовестным. Теперь трезвый взгляд юриста на эту же самую историю, который выводы делает не на основе статьи в интернете, а на основании решения суда: дело № 2-1153/2025 На первый взгляд кажется, что покупатель предпринял разумную предусмотрительность. Но суд отказал в признании его добросовестным приобретателем. Почему? Попробуем разобраться в логике суда. Что же смутило судей? 1️⃣ Недвижимость куплена по значительно заниженной цене (на 30-40%) 2️⃣ Скрытая видеосъемка Продавца Здесь важно отметить, что съемка велась без согласия продавца, в машине у риэлтора. Подобное поведение покупателя/риэлтора показалось суду недобросовестным. 3️⃣ Покупатель лично не осматривал квартиру перед покупкой и лично не вел переговоры В этом, казалось бы, нет ничего странного, потому что квартиру осмотрел брат покупателя, который, судя по всему, занимается риэлторской деятельностью. Но учитывая совокупность обстоятельств, мы видим следующую картину: 🗂️ Суды зачастую (не только в этом деле) транслируют позицию, что если риэлтор выкупает квартиру у пожилого человека по заниженной цене, его нельзя назвать добросовестным приобретателем, ведь он осознанно идет на риск, заключая сделку с потенциально ненадежным продавцом. ❓ Откуда предположения о потенциальной ненадежности? Посмотрите на действия продавца: к примеру, зачем бы ему было вести тайную видеозапись ответов Продавца на его вопросы по сделке? Вероятно, он был готов в случае чего использовать это как доказательство. Значит возможно он понимал риски, но все равно пошел на сделку. (материал предоставлен: @nedelko_digest) Причем "Сделали мед освидетельствование" , на которое ссылается первый автор, при прочтении решения суда превращается в НД и ПНД получили справки, где было указано, что противопоказаний к сделкам с недвижимостью нет. Если это мед.освидетельствование, то я не знаю, как комментировать.... Ну, и то, что вежливо не указал второй комментатор. Очевидно - был совершен выкуп. Причем с дисконтом в 30-40% (!!!). Причем дело было 2024 году, когда всем вменяемым риэлторам было известно о том, что есть продавцы под влиянием. Но, директор некоего агентства совершает выкуп, не задаваясь лишними вопросами, потому что 30%-40%... Очевидно, что здесь явный коммерческий риск, потому что был бизнес-проект. Причем здесь добросовестность? ⤵️ @expertned

Знаете, почему у нас сейчас сделка не состоялась с тремя квартирами в цепочке? У меня такого еще не было)) У нас в цепочке квартира, владелец сестра, прописана она и ее брат, а покупать планируют другую квартиру и на сестру, и на брата. Так вот их агент…

Знаете, почему у нас сейчас сделка не состоялась с тремя квартирами в цепочке? У меня такого еще не было)) У нас в цепочке квартира, владелец сестра, прописана она и ее брат, а покупать планируют другую квартиру и на сестру, и на брата. Так вот их агент почему-то решила, что брат на сделке не нужен) и он не приехал. Народ уже аккредитив почти подписал, верхний покупатель регистрацию успел оплатить... @expertned

Удивительно, но до сих пор ещё у некоторых покупателей есть какая-то вера, что "у меня наличные" гарантирует хорошую скидку. Причем ладно, если ещё речь идет про сравнение "у нас есть покупатель на нашу квартиру и мы хотим купить вашу" и "у нас наличные". Здесь при равных обстоятельствах выбор за "наличные". Но и то вопрос давать торг или нет - очень открытый. А на сегодняшнем рынке - скорее закрытый, в смысле, что "мы продадим вам, потому что наличные, но торга нет". Но ведь до сих пор встречаются те, кто считают "наличные", чем-то существенно лучшим, чем "ипотека"... Да, конечно, и сейчас есть особенные банки, где обычная сделка - это три часа и куча проблем. Но даже это не стоит скидки, по крайней мере в моем понимании, что все эти проблемы мы на себя берем. Но в общем порядке уже кучу лет, что наличные, что ипотека - разницы особой нет. Но все рано "у нас наличные - дайте скидку" - совсем не редкость... @expertned

Разберем выше озвученную задачу. Мой ответ - нужна доп. информация. Почему и какая? Вообще вопрос можно ли покупать жилье у банкротов довольно частый. В разбираемой задаче ситуация осложняется тем, что квартира продается, как свободная. Т.е. откуда-то появилось другое жилье. В чём может быть проблема? В решении суда. Есть два варианта. Первый. Полный расчёт с кредиторами. И тогда вообще никаких проблем. Второе и самое частое. Банкротство прекращено, потому что больше взыскивать нечего. И в этой ситуации, в случае выявления фактов сокрытия гражданином имущества или незаконной передачи гражданином имущества третьим лицам, дело может быть возобновлено. Когда бывший банкрот продает свою единственную квартиру, чтобы купить другую квартиру, подозрений, что он скрывал от кредиторов имущества мало. Хотя такая покупка, в зависимости от обстоятельств, тоже может быть под большим вопросом. Но, когда вдруг через два года единственное жилье стало не единственным, возникает масса вопросов о возможности сокрытия от кредиторов имущества или денег, не так ли? Так что решение нужно принимать, исходя из решения суда и обстоятельств дела. @expertned

По многочисленным просьбам выкладываю текст резолюции круглого стола «Борьба с мошенничеством на рынке недвижимости: новые вызовы и законодательные решения», который прошел в Госдуме 20 ноября. Сформулировали основные направления работы. Приступаем к подготовке законопроектов.