Эксперт недвижимости Константин Барсуков

Просроченная задолженность за 2025 год довольно резко увеличилась. Общая цифра, которая очень долго была в районе 0,4%, за этот год дошла до 0,9%. Интересно то, что все объяснения, что я видел лежат в плоскости новостроек. Мол, во время массовой льготной ипотеки выдавалось много кредитов всем подряд. И теперь пожинаем плоды. Есть ли в этом правда? Если говорить про долю просрочек относительно общей суммы задолженности, то не особо, Да, просрочки на кредиты по ДДУ в этом году растут с большей скоростью, чем на вторичке. Но я бы не сказал, что прям на много: 78% против 68%. А вот, если учесть то, что и размер кредита вырос, т.е. прикинуть долю просрочек в количестве кредитов, а не в сумме задолженности, то картинка у новостроек станет существенно хуже: 80% против 20%. И здесь уже можно смело говорить о том, что динамика роста просрочек по кредитам на ДДУ существенно выше, чем на вторичке. Однако, последние данные довольно натянуты, так как размер кредита на вторичке сильно увеличился в этом году, но я сомневаюсь, что просрочки идут по новым кредитам. Скорее по тем, что были выданы в прошлом и позапрошлом году. Так что скорее всего, вторичка показывает, хотя и меньший негатив, чем первичка, но не намного. @expertned

Решение ВС прислали. По делу очень похожему на то, что сейчас "шумит" кругом про "ДГИ отбирает квартиру через 6 лет". Здесь через 8 лет подали. Суть примерно такая же. Некто подделал завещание, вступил в наследство, продал квартиру. Через 8 лет "банду" накрыли и начали дела разворачивать. Из интересного. ВС в очередной раз говорит о том, что: "По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное" Это в корне отличается от подхода - если ты добросовестный, то докажи это. К сожалению, суды первой инстанции чаще руководствуются именно этой логикой. Надеюсь, что в итоге изменения произойдут и в судах первой инстанции. Так же из интересного. ВС обратил внимание на то, что с даты смерти прошло больше года, прежде чем был зарегистрирован переход права собственности на покупателя. А значит, ДГИ проявило недобросовестность в защите своего права. Должны были отследить, вступить в наследство. И тогда никакого "воровства" квартиры у города не произошло бы. Справедливый и разумный подход. Только, к сожалению, людям, купившим квартиру, пришлось ждать его 5 лет. Представляю, сколько нервов было истрачено. Вообще, любопытен подход ДГИ. В 2014 году люди осуждены за преступление. А ДГИ обращается в суд о защите своих интересов только в 2019 году. А где все 5 лет были? Ну, и вопрос, про вымороченное имущество, которое может быть ничьим, и город об этом вообще не знает... @expertned

Раз уж так популярна стала тема с продавцом под влиянием, то: - во-первых, напоминаю, что выше выкладывал чек-лист проверки продавца под влиянием. Пользуйтесь. - во-вторых, вот ссылка на видео, где подробно рассказывал об этой схеме и о том, что нужно делать, чтобы себя обезопасить: https://rutube.ru/video/12967d892e53d277e737325535033440/

Что случилось? Сегодня оборвали телефон просто с этими продавцами под влиянием. С 23-го (!) года проф.сообщество кричит об этой проблеме. Единственные кто слышал - это, очевидно, правоохранительные органы, которые разгребают эти последствия. И некоторые депутаты ГД. Теперь вдруг, мне тут журналисты пишут, что это проблема №1 на вторичке. С чего это проблема №1-то? Если ещё пару месяцев назад мне коллеги (!!!), говорили, что это чушь и такого не бывает, и это всё застройщики придумали, чтобы народ от вторички отвадить. А пару недель назад продавцы говорили, что это ерунда и сказки, народ риэлторы запугивают. Теперь вдруг проблема №1.. Так-то сделки оспаривают по другим основаниям почаще... Но, учитывая, позицию судов, это реально может стать одной из важных проблем! Кстати, придумал в ходе комментария фразу "Казус Долиной")) может в мир пойдет) @expertned

А я вот подумал. Любопытно у нас получается. Некий человек, продал под влиянием квартиру. Отдал деньги мошеннику. В суде доказал, что делал это не осознавая значение своих действий. И это подтверждается экспертизой. Ему возвращают квартиру. Но с его дееспособностью ничего не происходит! Не странно ли это? Если ты можешь попасть под влияние мошенников и нанести вред себе, родным, третьим лицам (я про финансовый ущерб). Если в суде ты признан человеком, который пусть даже в короткий период, но не осознавал значение своих действий, разве это не поводу как минимум автоматически ограничивать человека в дееспособности, а как максимум лишать его этой дееспособности? Иначе, он пойдет и еще раз чего-нибудь сотворит не осознавая значение своих действий. @expertned

Опросный лист.pdf

Как купить квартиру, чтобы не потерять её? Добросовестный приобретатель. Разберем на реальном случае потери квартиры, кто такой добросовестный приобретатель и как правильно проводить юр.экспертизу. Почему банк и страховая не уберегут от оспаривания сделки. Заявка на консультацию по городской, загородной недвижимости и ипотеке: https://relait.ru/chat 0:00 – 02:41 – 6 лет назад купили квартиру и лишились её 02:42 – 05:58 – схема мошенничества: подделка завещания 05:59 – 09:11 – зачем делать проверку, если банк при ипотеке всё проверит 09:12 – 15:22 – но страховая ведь точно проверит? 15:23 – 28:13 – Правильная юр.экспертиза и может ли риэлтор сделать юр. проверку? 28:14 – 32:14 – Продавец под влиянием – Чек-лист для проверки 32:15 – 36:55 – Добросовестный приобретатель 36:56 – 37:43 – Скидка 10% на риэлторские услуги для подписчиков канала

послушать

https://youtu.be/cOP3B2ZGFo8 Как купить квартиру, чтобы не потерять её? Добросовестный приобретатель. Разберем на реальном случае потери квартиры, кто такой добросовестный приобретатель и как правильно проводить юр.экспертизу. Почему банк и страховая не уберегут от оспаривания сделки.

https://rutube.ru/video/28d79ef17990641e028ca49bd721ca47/ Разберем на реальном случае потери квартиры, кто такой добросовестный приобретатель и как правильно проводить юр.экспертизу. Почему банк и страховая не уберегут от оспаривания сделки.

Гильдия Риэлторов Москвы, на основе рекомендаций ГСУ МВД РФ по г. Москве, разработала чек-лист для определения продавца, находящегося под влиянием. Рекомендую использовать его покупателям и агентам покупателей при покупке жилья. И важный момент. Не стесняйтесь и не бойтесь обращаться в правоохранительные органы, если у вас есть подозрение на то, что продавец под влиянием. Опыт нашей Гильдии риэлторов по передаче информации в МВД о таких подозрениях, показывает хорошую эффективность такого взаимодействия.

🏡 Ипотечные Микрокредитные компании С 22 октября в России начинают работать ипотечные микрокредитные компании (МКК). Это не частные МФО, а организации, которые на 100% принадлежат региону и создаются для реализации местных жилищных программ. По сути, государство создает для регионов возможность создавать собственные инструменты влияющие именно на региональную жилищную политику. Что это значит для людей? 👉 Регион получает возможность сам решать, как выдавать ипотеку: 🔹 на льготных условиях — за счёт бюджета или с участием маткапитала; 🔹 на рыночных условиях — как мини-банк, но с учётом местных особенностей. ⚖️ То есть ипотечная МКК может быть и инструментом господдержки регионального уровня, и «резервным банком» для тех, кому сложно взять кредит у классических игроков. 📌 Важные факты: в каждом регионе может быть только одна такая компания; их деятельность контролирует Банк России; до марта 2026 года действует мораторий на ограничение полной стоимости кредита — чтобы дать время запуститься. 🔑 Главное: теперь регионы могут сами запускать ипотечные программы под свои задачи. Где-то это будет поддержка строителей, где-то — молодёжи, а где-то — сельских территорий. @expertned