Эксперт недвижимости Константин Барсуков

Что с ЦБ случилось?) Выпустили прогнозы в основных направлениях ДКП на ближайшие три года. И у них там аж 4 сценария явно расписаны. А не один, как это обычно бывало. Итого в базовом сценарии ключевая ставка: 2026 год: 12-13%, 2027 год: 7,5-8,5% Сценарий «Дезинфляционный» 2026 год: 10,5-11,5% 2027 год: 7,5-8,5% Сценарий «Проинфляционный» 2026 год: 14-16% 2027 год: 10,5-11,5% Сценарий «Рисковый» 2026 год: 16-18% 2027 год: 18-20% Итого, в любых сценариях: массовой ипотеки под 8% не проглядывается в горизонте до 2028 года. Ну, и, вспоминая предыдущие прогнозы ЦБ, есть большие шансы, что не сбудется ни один из предложенных сценариев)) @expertned

В ходе обсуждения предыдущих постов, возник вопрос: "А если продавец обманет, скажет, что не в браке, а реально в браке. Что тогда?" На это у меня есть универсальный ответ. Не нужно верить никаким заявлениям собственника объекта и его представителя. Эти заявления, даже, если они удостоверены нотариально, могут быть не правдой, как по причине искреннего заблуждения продавца, так и вследствие прямого умысла. Поэтому всё, что для вас является критично важным, должно быть подтверждено из независимых источников, либо информация получена при вас. Например, справки из НД и ПНД. Их, вообще-то довольно часто подделывают. А я не помню НИ ОДНОГО СЛУЧАЯ, когда покупатель, действующий без риэлтора, просил получить их при его личном присутствии. И, очевидно, что банальный прозвон по справке тоже не делался. Не говоря уже о независимом подтверждении данной информации. Тоже самое и при заявлении продавца о том, что не было брачных отношений на дату приобретения права собственности. Нужно будет - соврёт за милую душу. Если вы думаете, что раз нотариус на некоем заявлении поставил свою удостоверительную надпись, то он проверил то, что внутри заявления - вы глубоко ошибаетесь. Нотариус в заявлении свидетельствует лишь то, что подпись поставил именно тот человек, который сделал заявление. И всё. Так что ещё раз: всё, что для вас является критично важным - должно быть проверено отдельно от заявлений продавца и его представителя. @expertned

Кстати, появился третий и очень элегантный вариант решения проблемы, связанный с тем, что супруги развелись в 2003 году. Кто догадается? @expertned

Обратилась девушка на консультацию. Жесть, конечно.. 2001 год. Бабушка, дедушка, мама и дочь, продают приватизированную на них квартиру. И одновременно покупают квартиру на маму и дочь по 1/2 Мама на дату сделки в браке. Далее мама разводится. Её супруг в…

Обсуждали с руководителем отдела стратегию торгов. Предложили нам цену на 700 тысяч дешевле, клиент говорит, мол, ок давайте соглашаться. А мой сотрудник хочет отбить какую-то сумму. Говорит: "Я же людей этих видела лично. Они точно купят дороже. Там покупать больше нечего, а им квартира сильно понравилась." Ну, вот пришла ко мне за советом. Всегда ведь страшно прокидаться, убедить клиента, что сможем, а в итоге потерять покупателя. Я предложил на два дня взять паузу, а лучше на три. Вообще ничего не говорить. И посмотреть реакцию покупателя. С той логикой, что если покупатель тоже нервничает, что квартира уйдет. То он позвонит за это время, чтобы узнать как дела. И значит, смело можно давать существенно меньшую скидку. Мне в ответ сотрудник говорит, что наш клиент не выдержит два дня тишины. Нервничает. И знаете, что я подумал, что ведь на самом деле кучу торгов мы не проводили по максимуму, потому что именно клиенты нас сдерживали)) Редко кто готов по нашим схемам идти до конца. А самое смешное, что самые бездарные торги провел лично я, когда продавал свой личный дом)) @expertned

Обратилась девушка на консультацию. Жесть, конечно.. 2001 год. Бабушка, дедушка, мама и дочь, продают приватизированную на них квартиру. И одновременно покупают квартиру на маму и дочь по 1/2 Мама на дату сделки в браке. Далее мама разводится. Её супруг в новом браке. в 2023 году бывший супруг умирает. На момент смерти есть новая жена и от неё несовершеннолетий ребенок. Сейчас дочь с мамой решила продать квартиру. И не может, что совершенно логично, так как каждый, кто это видит, говорит, что там наследство новой супруги и ребенка. Говорит, что два покупателя отказались. Я бы тоже отказался, так как по 1/12 и ребенку, и новой супруге. Ну, если с супругой можно ещё договориться, то с ребёнком, очевидно, никак. Они, кстати, про квартиру и их долю в ней - не курсе. А ведь всего лишь нужно было в своё время сделать брачный договор или разделить имущество через суд.. У меня, кстати, есть пара мыслишек, как в итоге можно вырулить без сильных потерь. С юристом обсужу, если признает мысли адекватными - напишу. А вы что думаете? @expertned

Странный день, когда с разницей в 10 минут, в одном случае отбили для нашего продавца торг в 500 тысяч и сохранили цену, а в другом отторговали для нашего покупателя 1,2 млн. Рынок, конечно, сейчас жуть какой разнонаправленный... @expertned

В МВД какой-то сбой был. И у нас клиент-покупатель без паспорта оказался. Хорошо мы порекомендовали заранее перевод денег сделать в банк, где сделка будет проходить. Ему счет заблокировали. Начали выяснять в чём дело - с паспортом какие-то поблемы. Сделали проверку, выдало результат, что сведения не найдены. То есть типа паспорта нет. Вот сейчас из МВД вышел, говорит, что из-за сбоя на его паспорте два человека оказались. Нужно паспорт менять. В общем, проверьте свой на всякий случай. https://www.gosuslugi.ru/621102/1/form @expertned

Сегодня был круглый стол, организованной Гильдией Риэлторов Москвы по совершенствованию законодательства в сделках с несовершеннолетними. Это один из слайдов моего доклада, вызвавший наибольшую дискуссию. Лично моё мнение - сегодня опека смотрит на сделки…

Сегодня был круглый стол, организованной Гильдией Риэлторов Москвы по совершенствованию законодательства в сделках с несовершеннолетними. Это один из слайдов моего доклада, вызвавший наибольшую дискуссию. Лично моё мнение - сегодня опека смотрит на сделки с позиции презумпции виновности родителя. Т.е. как будто родители, совершая сделки с жильем детей, хотят в первую очередь сделать детям плохо. Отсюда растут ноги всех этих: вы хотите детей из цивилизации в глушь вывезти, у вас санузел совмещенный, поэтому ребенку плохо будет и т.п. Я же считаю, что всё, что нельзя измерить, сравнить, чётко определить не должно являться критерием для решения органов опеки, если речь идет о детях находящихся под родительским попечением и в благополучной семье. Родители лучше знаю комфортно будет ребенку в этой "глуши" или нет. А иногда да, бывает, что необходимо осознанно пожертвовать комфортом всей семьи, потому что так сложились обстоятельства. Опека должна следить исключительно за тем, чтобы стоимость нового жилья была не меньше старого. Чтобы новый дом не был аварийным. Чтобы площадь детской доли не была сильно уменьшена. И т.п. Но опека жуть как критично смотрит на это. Причем, например, "мы не разрешим вам сделку, потому что в новое жилье будет с окнами над пересечением автострад и ребёнку будет шумно", считается чем-то нормальным. Почему же тогда в этом доме в куче квартир живет куча детей и опека не бьёт тревогу? Т.е. если опека не нужна, то купить такое жильё и жить там с детьми можно, а вот с опекой - нельзя... Причём ведь Конституционный суд неоднократно указывал на то, что рассматривать отношение родителей к детям необходимо в первую очередь через презумпцию добросовестности родителей. А где же здесь такой подход, если опека считает, что лучше родителей знает, в каком жилье должны жить дети? @expertned

А доп. затраты на рефинансирование существуют: свои страховки, комиссии, другие хитрые платежи? +\- сколько выходит? Спрашивали? Отвечаю: В большинстве случае рефинансирование происходит путём перехода в другой банк. Внутреннее рефинансирование очень редкая вещь, хотя я знаю банк, где в кредитный договор зашита возможность снижения ставки при снижении ключевой. Если делается внутреннее рефинансирование, то кроме временных затрат на написание заявления, больше ни денежных, ни трудовых затрат нет. Если переходим в другой банк. То, по сути - это новая ипотека. Т.е. нужно: 1. Заново одобрить себя как заёмщика (анкета, справки для банка) 2. Одобрить свой объект в новом банке (отчет об оценке, документы на объект). Далее делается сделка, почти такая, как вы делали при купле-продаже. Единственный момент, вам нужно будет сначала снять обременение в вашем банке (если он сам это не снимает), затем подать заявление о залоге в пользу нового банка. (Последующую ипотеку, где это делается проще не рассматриваю, так как это редкость). Т.е. в самом проблемном случае два раза в МФЦ сходить. По расходам: 1. Новый отчет об оценке. Если старому меньше 6 месяцев, то большинство банков его примут. 2. Страховка. Нужно будет делать новую страховку (если банк требует). Старая досрочно закрывается, часть денег за неиспользованный период страховая вернет. 3. Гос.пошлина 4. Расходы на услуги ипотечного брокера, если он у вас будет. @expertned

Наконец-то снились минимальные ставки: А) По рыночной ипотеке. 1. Т-Банк от 17,9% 2. СПБ от 17,99% Б) Рефинансирование: Татсоцбанк - 18,6% @expertned