Эксперт недвижимости Константин Барсуков

Это как раз то, о чем я говорил в своих последних видео про цены. Настрой рынка меняется. Если в конце прошлого года тех, кто считал, что цены упадут был много. То сегодня картина поменялась. Такой фон играет свою роль в воздействии на покупателя. И, как это не покажется странным, будет создавать давление на покупателя, чтобы он покупал по тем ценам, что есть. То есть по завышенным ценам. Да, с торгом, но выше. И в итоге двигать цену вверх. Без всякого снижения ключевой до нормального для ипотеки уровня. Я, например, вижу, как меняется настроение у людей, которые продали свою квартиру, и хотят купить другую взамен. Особенно чувствуется в моменты разорванных альтернатив (когда мы можем не одновременно делать продажу-покупку, а с разрывом во времени). Если раньше на наш совет после продажи посидеть в депозите и неспешно искать себе что-то взамен, реагировали довольно позитивно. То сейчас говорят, мол давайте лучше сразу искать начнем. Пусть месяцок деньги полежат, но за месяц лучше уже что-то купить.. @expertned

А это прогнозы конца прошлого года - начала этого: Олег Репченко (IRN.RU) «цены на вторичное жильё ежемесячно будут терять примерно по 1%, а к концу 2025 года общее снижение составит 10–15%». Сергей Зайнуллин (университет «Синергия») «В 2025 году реальные суммы сделок с жилой недвижимостью могут оказаться на 20–30% ниже, чем в 2024 году». (прим.: у него же видел прогноз, что сделки начнутся в этом году после падения цен на 30-40%).. Максим Русаков (SRG) «Вести речь можно разве что об умеренном снижении цен, особенно в городах с низкой экономической активностью. Но обвала ждать не стоит. Продавцы адаптируются, а спрос в ключевых сегментах остается». Александр Москатов («Миэль») «На ближайшие пару кварталов он даёт такой прогноз: критичного падения цен не произойдёт, но медленная коррекция вниз вероятна». @expertned

Сделал выборку с прогнозами. Любопытно, как меняется фон. Последние прогнозы - рост/возможный рост, цены не меняются. Прогнозы начала года - цены не меняются или цены падают "...На мой взгляд, до конца года "квадрат" московской "вторички" подорожает на 5-7%", - сказал ТАСС управляющий директор компании "Метриум" Руслан Сырцов "К концу августа можно ожидать даже незначительного (в районе 1,0−1,5%) роста цен на недвижимость... Если политика Центрального банка по смягчению условий кредитной политики продолжится, то можно ожидать роста цен на недвижимость по ряду регионов и до 5% к началу сентября" - профессор Института международных экономических связей Людмила Кривко. "При смягчении условий можно ожидать ускоренного восстановления активности, особенно в районах с удобной логистикой и развитой инфраструктурой», — отмечают в «Яндекс Недвижимости». Именно в таких локациях возможен более заметный рост цен за счет отложенного спроса и эффекта низкой базы "...несмотря на дорогую ипотеку, на высоких уровнях остается спрос, говорит Алексей Попов (руководитель ЦИАН.Аналитики). Даже активность по предоставлению скидок (на уровне 3,5–4%) ближе к ситуации стабильного, а не кризисного рынка. По итогам года цены в этом сегменте могут вырасти на 5–7% (прим.: в некоторых статьях я видел такой же прогноз Алексея Попова, который сопровождался ремаркой, что рост возможен при снижении ключа до 15%, иначе цены на том же уровне.) Это прогнозы за последний месяц @expertned

Ух, как Марат Хуснуллин за помощь застройщикам взялся.... Зацените. 1. Буфер накопленный расформировать. Ну, ладно, это в целом при кризисах возможно и для этого он собственно и формируется. Но кризис-то есть? Ну, с другой стороны не зря ведь Вице-премьер говорил про возможное банкротство 30% застройщиков (понятно манипуляция, и выше я ее разбирал, но аргумент? аргумент) 2. Снижение коэффициентов риска для льготной ипотеки. Здесь уже интереснее. ЦБ, значит, недавно сказал, что ипотека на новостройки - все же рисково. А Правительство предлагаете льготные программы признать менее рисковыми. Зачем? Ну, хотя бы за тем, чтобы ПВ минимальный вернуть снова в уровень 20%. Да и маржинальность программ повысить за счет снижения требований к надбавкам. Но ведь только недавно ЦБ здесь зажимать начал. А Правительство хочет недавние действия ЦБ дезавуировать. 3. И любопытный проброс про комиссии для банков. Намек на то, чтобы назад их вернуть или компенсацию увеличить... Посмотрим, что на это скажет ЦБ. Но заход, конечно, мощный. Хотя есть у меня ощущение, что "требования" по такому широкому фронту нужны только затем, чтобы отказаться от всего ради того, что пропихнуть что-то очень нужное и желаемое. @expertned

🏚Рынок не может так быстро реагировать на ставку — член Российской гильдии риелторов о спросе россиян на вторичку Константин Барсуков назвал некорректным связывать снижение ключевой ставки и рост спроса на покупку квартир на вторичном рынке. Эксперт хоть и согласен с положительной динамикой в данном сегменте, но считает рост на 17,1% в июле по сравнению с июнем лишь восстановлением на фоне «просадки последних двух месяцев». «Снижение ключевой никак не повлияло на активность на рынке. Рынок не реагирует с такой скоростью. Просто были провальные пару месяцев. Теперь немного активнее. Дальше может опять активность спасть, затем в последние месяцы года с большой вероятностью вырастет», — заявил член Российской гильдии риелторов. Вместе с тем эксперт уверен, что в случае, если правительство уберет мораторий, количество задержек ввода объектов существенно сократится.

Немного статистики вам в ленту. Ипотека в июле от Дом. рф Интересно, +75% по первичке без выделения зеленым и без плюсика - это случайность или Дом. РФ не хочет акцент на этом ставить?) Вообще, правильно делают. Так как очевидно, что эти +75% исключительно за счет эффекта низкой базы. У нас в прошлом году, после июньского ажиотажа было резкое снижение выдач в июле, да и в августе тоже. Так, что цифра не показательна. А вот 36 тысяч - цифра интересная. Посмотрим, конечно, что в следующем месяце скажет по этому поводу ЦБ. Так как Дом. Рф бывает, ошибается со статистикой. Но в первичке, обычно, довольно верную оценку дает. А 36 тысяч ипотек для первички - это конечно, совсем не 23-й год. Но уже близко к средним уровням 20-го и 21-го, и выше средних уровней 22-го и второй половины 24-го. Т.е. жить можно.. Хотя, конечно, немного впроголодь... Про вторичку говорить не буду. Здесь цифра, во-первых, скорее всего не верная (думаю реально будет на уровне 35 тысяч). А если даже и верная, то ничего особо не меняющая. Так как про живую ипотеку на вторичке говорить очень и очень рано. @expertned

Что должен знать риэлтор... @expertned

Тоже самое в ВК https://vk.com/rbc_investments?z=video-210986399_456243508

Поговорили на РБК о рынке новостроек и немного о вторичке https://www.youtube.com/watch?v=I42SFQp0HY4

Посмотрел я внимательно дорожную карту от ЦБ, о которой писал выше. Резюме: 💳 Цифровой профиль и кредиты: что нас ждет 📌 Суть: государство переводит все данные о доходах в единую систему — Цифровой профиль (ФНС + Соцфонд -> СМЭВ 4). Банки будут брать доходы только оттуда, если есть доступ и согласие клиента. 🗓 Сроки запуска: I этап — до 1 ноября 2025: зарплаты по страховым взносам, самозанятые (НПД), АУСН, соцподдержка, пенсии. II этап — 01.01–01.08.2026: 2‑НДФЛ, 3‑НДФЛ, УСН, ЕСХН, маткапитал, декларированные доходы. ⚙️ Банки и МФО обязаны: Доработать ИТ-системы и интегрироваться к Цифровому профилю в установленные сроки. После подключения — использовать официальные данные как основной источник при расчёте ПДН. Старые схемы ( по кредитному отчёту, расчёт среднего дохода по БКИ) — запрещены с 01.07.2025. 📄 Справка по форме банка: Полный запрет я не увидел. Но, сказано, что альтернативные источники информации (т.е. кроме официальных), можно использовать только, если нет данных или они неполные в цифровом профиле. При расчете ПДН (долговая нагрузка: платеж/доход) такой доход учитывают консервативно: выше ПДН -> больше надбавка ЦБ -> кредит банку дороже. 💡 Итог: К 2026 почти все займы >50 тыс. ₽ — только на основе официальных данных о доходах из Цифрового профиля. «Справка по форме банка» и кредит "по паспорту" уходят в запасники для редких (и очень дорогих) кейсов. В общем, хочешь кредит? Обеляйся! @expertned

Читал я тут некоторое время назад обзор ЦБ по банковскому регулированию за 4 квартал прошлого года. И увидел в нём такое: "Розница. Фиксируем закрытый перечень официальных документов для оценки доходов, в том числе включающий государственные информационные…

Это же надо, какой у нас рынок недвижимости, оказывается, волатильный. В июне цены падали, в июле уже растут. Только ЦБ ставку снизил, а рынок махом отреагировал ростом цен.. У меня такое недоумение. Я еще понимаю, если бы такую дичь написали бы люди далекие от рынка недвижимости. Но Самолет и Этажи... Им вообще плевать на собственную репутацию, как аналитиков? Кликбейт в заголовке, высокая цитируемость и надежда на короткую память рынка? @expertned