Эксперт недвижимости Константин Барсуков

Читаю обзор ЦБ по рынку новостроек, смотрите какая фраза: Портфель проектного финансирования (ПФ) вырос на значительные 5% после 2% в 4к24 7. Основной причиной стало снижение объема раскрытых счетов эскроу, в том числе из-за замедления ввода в эксплуатацию части объектов. Это, в свою очередь, замедлило погашение застройщиками проектных кредитов. Общий объем портфеля ПФ составил 8,7 трлн руб. (47% капитала банковского сектора). • Если будет развиваться практика продажи жилья в рассрочку, когда оно полностью оплачивается после ввода дома в эксплуатацию, погашение проектных кредитов замедлится еще больше. Это повлияет на объем портфеля ПФ. Вот еще одна причина того, почему ЦБ сильно против рассрочки. Здесь, кстати, помимо увеличения объема портфеля ПФ (что еще не факт, учитывая сокращение стройки), увеличивается и доля непогашенного кредита застройщиками. Падает наполняемость эскроу. Т.е. в совокупности все эти факторы в текущей модели увеличивают долговую нагрузку на застройщика, который захочет это все компенсировать: а) за счет цены недвижимости б) за счет ухода от проектного финансирования банками. Итого имеем давление на цены с ухудшением ситуации в виде повышения кредитной нагрузки, что может привести к попытке (может быть и успешной) слома имеющейся системы. Если рассрочка станет хорошей альтернативой ипотеки, то почему бы не брать деньги на проектное финансирование не у банка, а у организации (причем скорее всего аффилированной с банком), которая выдает рассрочки.. @expertned

Обратите внимание, по загородке приостановки пошли, если средняя квадратичная погрешность определения координат характерных точек границ земельного участка по ИЖС больше 0,1 или по СНТ больше 0,3. Насколько это массово не знаю, но по МО приостановки уже были.…

Обратите внимание, по загородке приостановки пошли, если средняя квадратичная погрешность определения координат характерных точек границ земельного участка по ИЖС больше 0,1 или по СНТ больше 0,3. Насколько это массово не знаю, но по МО приостановки уже были. Заставляют перемерять. Поэтому, если видите такое, лучше заранее переделать измерения. @expertned

Про продажи в новостройках. Согласно данным Росреестра в Москве дела с продажами новостроек существенно лучше, чем в общем по России. Дом. РФ (вся Россия) - в апреле 2025 на 23% меньше, чем в апреле 2024 года Росреестр Москвы - апрель 2025, на 16,5% меньше апреля 2024 года Дом. РФ (вся Россия) - январь — апрель 2025/2024 меньше на 10% Росреестр Москвы - январь — апрель 2025/2024 больше на 5,7% @expertned

https://rg.ru/2025/05/27/na-svoj-dom.html Точные условия пока не понимаю, как узнаю напишу.

Как май, коллеги? У меня ощущения, что поживее, чем март-апрель. Хотя увеличение числа объектов не вижу. Думаю, что определенное затишье продлится до июля включительно. Потому что 6 июня ключевая с большой вероятностью останется на том же уровне. Не думаю, что до введения в действие лимитов, ЦБ будет ее снижать. А вот на заседании 25-го июля вполне может и снижение произойти. Что даст психологический толчок рынку. Но, даже в конце июля снижения не будет, то все равно примерно в августе, думаю, уже накопится определенная активность из покупок/продаж мая-июля, которая дернет рыночную активность так, как это было в декабре прошлого года. Т.е. пришел покупатель, купил квартиру и запустил цепочку покупок/продаж. Цепочки эти иссякают на вялом рынке. Поэтому мы и не видели их результаты в марте-апреле. Хотя покупки и продажи, пусть и в малом количестве но были. А вот когда покупателей столько, что пока одна цепочка еще не иссякла, появилась другая - тогда мы видим увеличение активности. Учитывая текущее состояние рынка, я думаю, что для него какое-то время будет нормой череда активных и пассивных периодов, которые в том, числе будут накладываться на обычную картину высоких и низких сезонов. Поэтому думаю, что рынок в августе может быть активнее, чем сейчас. Затем тихий сентябрь-октябрь, с повышением активности в ноябре-декабре. Если же все лето будет тихим, то возможно будет более долгий всплеск где-то с середины октября по декабрь. Через месяц будет понятнее. @expertned

Про наследство. Юрист вчера поделилась историей. Обращались к нам по экспертизе объекта. Мы на входе решили, что такое покупать нельзя. История. Бабушка, несколько лет назад завещала квартиру троюродному брату, который недавно умер и теперь квартира продается, вступившей за ним в наследство женой. Это вход. В целом уже можно сделать вывод о том, что если свежее наследство за мужчиной, то сходу есть повышенные риски. Которые невозможно до конца снять. Но, пока все не так ужасно, поэтому были заданы доп.вопросы. И вот уже на основе ответов, мы решили, что лучше не покупать. Вопрос – ответ по представленным данным: 1. Когда было написано завещание? – 22 июля 2020 2. Когда умерла бабушка? – Июль 2023 года (в возрасте 91 года) 3. Почему оформлялось именно завещание? Были ли другие наследники по закону? – Предположительно есть родная (или двоюродная) сестра в Мюнхене (68 лет) 4. Есть ли подтверждение родства между бабушкой и троюродным братом? – Нет 5. Кто занимался похоронами бабушки и есть ли подтверждающие документы? – Город , документов нет 6. Когда умер вступивший в наследство троюродный брат? – 6 октября 2024 года (70 лет, онкология — со слов) 7. Когда было выдано свидетельство о праве наследования брату? – 29 марта 2024 8. Когда было выдано последнее свидетельство о праве (жене брата)? – 9 апреля 2025 9. Как давно троюродный брат и жена, которая вступила в наследство были в браке? - с 1977 года А вы бы стали покупать? @expertned

Я заголовок прочитал, так удивился. Подумал, ну неужели?! А потом текст прочитал.. Не, всё нормально, ничего не изменилось: бедный застройщик, которого все обидеть хотят.. Вообще, чего вошкаются с этими покупателями новостроек, да? Надо просто запретить предъявлять претензии и всё! Ещё и штрафы брать с людей , если отзыв плохой где напишут. @expertned

Президент России Владимир Путин поручил правительству представить варианты льготной ипотеки для семей с детьми в возрасте до 14 лет включительно Приведет ли такое расширение к росту цен? Интервью для радио "Комсомольская правда". @expertned

При сделке с альтернативой согласованность - это критичное условие. Причем согласованность на всех этапах. И на этапе передачи объекта тоже! Делаем сделку. Мы верхние покупатели под нашей квартирой еще одна. Что должен делать риэлтор в середине по срокам…

При сделке с альтернативой согласованность - это критичное условие. Причем согласованность на всех этапах. И на этапе передачи объекта тоже! Делаем сделку. Мы верхние покупатели под нашей квартирой еще одна. Что должен делать риэлтор в середине по срокам передачи своей квартиры? Очевидно сделать так, чтобы его клиентам хватило времени переехать в новую. Т.е. срок передачи нижней квартиры должен быть меньше передачи верхней квартиры. Учитывая, что всего две квартиры в цепочке, в принципе достаточно пары дней. А лучше больше. В нашей ситуации передача нижней квартиры - 1 календарный день. Передача нашей квартиры 7 календарных дней. Вроде всё хорошо? Запас большой? А нет. Потому что в нашем ДКП 7 дней с даты регистрации права, в нижнем ДКП с даты зачисления денег на счет продавца. А Сбер решил в очередной раз денег прижать. Причем! Ведь имеет право, так как при расчете через номинальный счет Домклика в договоре купли-продажи очевидно и явно прописано, что перечисление денег до 5 дней с даты регистрации. Плюс время на зачисление. @expertned

Застройщики, похоже побеждают ЦБ в битве за льготную ипотеку. Хотя, думаю, что банки тоже приняли участие в игре на стороне застройщиков. https://www.rbc.ru/finances/23/05/2025/6830442b9a794712f8b92bdd Посмотрим, конечно, что из этого еще реально получится. Например, будет ли это распространяться на Москву, достаточно ли будет одного ребенка до 14 лет и т.п. @expertned