Эксперт недвижимости Константин Барсуков

Можно ли покупать квартиру по доверенности? Разберем позицию: «по доверенности покупать нельзя», которая последнее время стала чаще звучать. На мой взгляд, такой подход - не правильный. Проблема не в доверенности как форме. Проблема в том, как проводится проверка. В видео разобрал: — какие доверенности действительно более рискованные — как проверить подлинность — зачем нужно видеоподтверждение — кому должны поступать деньги — что если продавец не понимает значение своих действий @expertned

Кстати, а ведь заход Самолета с просьбой к Правительству о выделении денег, возможно был неким демаршем.. Попыткой выхода из под контроля ЦБ с его "проектным финансированием". Конечно, возможно это лютая конспирология. Но, а почему бы и нет? Изначально ведь говорилось, что Самолет запрашивает деньги помимо проектного финансирования. Т.е. прямое льготное кредитование, только от Правительства, а не от ЦБ. А сейчас уже речь идет про субсидирование ставки по проектному финансированию. Можно ведь расценивать за попытку выйти за установленные рамки, с последующим загоном в "стойло"?) @expertned

📌 Закон о рассрочке при покупке новостроек всё же похоже случится. Михаил Мамута, руководитель Службы по защите прав потребителей Банк России, сообщил, что закон о рассрочках на жильё готовится и будет внесён в Госдуму. Озвучены следующие контуры регулирования:…

📌Закон о рассрочке при покупке новостроек всё же похоже случится. Михаил Мамута, руководитель Службы по защите прав потребителей Банк России, сообщил, что закон о рассрочках на жильё готовится и будет внесён в Госдуму. Озвучены следующие контуры регулирования: 1️⃣ После ввода дома в эксплуатацию право собственности должно переходить к покупателю, а у застройщика возникать залоговое право — по модели, близкой к ипотечной. 2️⃣ Информация о рассрочке будет передаваться в БКИ и учитываться при оценке долговой нагрузки. 3️⃣ В договоре должны быть чётко и подробно раскрыты условия: стоимость, график платежей, последствия просрочки — в понятной форме. 4️⃣ Предельные штрафы предлагается ограничить — не более 20% годовых от суммы просрочки, а не от всей задолженности. Законопроект, по словам представителя ЦБ, разрабатывается совместно с Правительством и Минстроем. @expertned

А средний размер кредита на вторичке в декабре рекордным был.. По крайней мере за последние 6 лет. И полная тишина в СМИ... А ведь это любопытно. На фоне очень даже высоких ставок - средний размер кредита растет. Понятно, что здесь свою роль сыграло снижение ключевой ставки. Которое как раз в этом году было. И всё же. Декабрьские средние ставки по кредитам сопоставимы с сентябрем 24-го года. Тогда средний размер кредита был порядка 3 млн. рублей. А в декабре на 30% выше. Да и в целом, даже если посмотреть на "благословенный" 23-й год, когда ставки по кредитам были в два раза меньше, чем в 2025 году, то получим средние 3,2 млн по году (в 23-м году). Против 3,4 млн в среднем по году (в 25-м). А это значит, что люди к цифрам попривыкли, плюс зарплаты всё же стали больше. И платеж, который два три года назад был большим, сейчас стал уже не таким значимым. В итоге, мы видим как раз то, о чём я говорил. Что ипотека начнет оживать совсем в других ставках. Не на 11-12%, как это было раньше, а на 15-16%. Ну, как оживать. Если убрать зажимы от ЦБ в виде лимитов и надбавок. С ними, понятно, картинка совсем другая. И все-таки нужно принимать это во внимание, когда вы слышите рассуждения о том, что вот станет ипотека по 12% и... "И" случится раньше. Но, в пределах ограниченных ЦБ.. @expertned

Цены на вторичку в Москве растут? Комитет по статистике Гильдии риэлторов Москвы опубликовал статистику за январь. С одной стороны мне, как-то даже и странно было бы спорить, ведь демонстрируемые цифры показывают именно то, что я и говорил. Напомню, мое мнение, что с большей вероятностью к апрелю мы увидим рост цен порядка 5%. Однако, мне было не понятно: будет ли рост цен плавным - каждый месяц понемногу. Или скачком, который начнется в марте. Судя по представленной статистике, похоже, речь идёт о плавном росте. Но, я бы пока не был бы столь категоричен. На мой взгляд, цифры которые мы сейчас видим - это след декабря. У нас сейчас осталось много переоцененных объектов. И новые квартиры, приходящие на рынок, ориентируются на цены в объявлениях. Поэтому также выходят в продажу по завышенной цене. У покупателей остается выбор покупать по этим ценам или ждать снижение цен в объявлениях. По моим ощущениям, они пока предпочитают второе. При этом в районе рыночной цены покупательская активность довольно высокая. Так что пока на мой взгляд, еще рано делать вывод о том, как именно будут расти цены. Подождём февраля, в котором может даже случиться снижение средних цен в объявлениях или их остановка. И которые, понятно, будут отражать не динамику реальных цен сделок. В любом случае, если вопрос с видом роста цен (плавный или скачкообразный) пока еще открыт, то сам факт того что цены на вторичке будут расти, как мне кажется, вполне очевиден. @expertned

Росреестр по Москве привел данные по числу сделок в январе этого года. Рекордов нет. Однако, обращу внимание, что отслеживание одного индикатора (особенно в сегодняшнем состоянии рынка) - это явный путь к неправильной интерпретации данных. Вот что можно сказать, глядя только на число сделок? Что январь этого года хуже, чем прошлый. Т.е. нет никаких предпосылок к росту цен? Активность ведь так себе? А если вспомнить про количество объектов в продаже? И про то, что в декабре вымели всё, что продавалось по рыночной стоимости? То возникает вопрос. Что покупали в эти 7,5 тысяч сделок? Скорее всего то, что недокупили в декабре. Да, там, очевидно, будут хвосты из сделок, которые были совершены в последние числа декабря, но регистрация прошла только в январе. Но ведь и чисто январские покупки тоже будут. А они уже немного по другим ценам. Да и сам факт, что предложения мало, так же значит. что и сделок будет немного.. Так что давайте подождем показатели по числу предложения. И уже из них я смоделирую свои графики активности, которые покажут сменился ли у нас тренд на рост или произошел обычный декабрьский скачок, и всё вернулось в зону стабильности. @expertned Этот пост на МАХ

✍️ Зачем вообще нужен акт приёма-передачи Раз уж тема всплыла, давайте разберемся зачем на самом деле нужен акт приёма-передачи. Правовой статус акта приёма-передачи определяется статьёй 556 ГК РФ. И в ней нет ни слова о том, что акт является документом, подтверждающим оплату. По своей сути акт приёма-передачи — это документ о передаче объекта. ⚠️Он подтверждает три вещи: - что продавец выполнил своё обязательство и передал объект, - что покупатель принял его. - и что в связи с этим у сторон не друг к другу никаких претензий. Всё. Больше ничего другого. ❗️ Не нужно смешивать в кучу обязанность покупателя оплатить объект и обязанность продавца - его передать. Это две разные обязанности, которые подтверждаются разными способами. Да, формально в акт можно включить нейтральную фразу о том, что стороны произвели взаиморасчёты. Иногда это действительно может помочь, если, например, потеряна расписка. Но важно понимать, что указание расчётов в акте приема-передачи НЕ обязательно.❗️ Поэтому не нужно придавать таким формулировкам особое значение. И точно не стоит считать, что без них акт «не работает» или «чего-то не подтверждает». @expertned

В последнее время ощущение, что "народ" слегка взбеленился. То в ДКП появляются странные формулировки от которых плакать хочется. Теперь вот до акта приёма-передачи добрались. Зацените, что в акт приема передачи включил агент покупателя (мы продаём) 👇 6. Покупатели для расчета с Продавцом за продаваемый Объект поместили денежные средства в полном объеме на безотзывном, покрытом, безакцептном аккредитиве ПАО Сбербанк в соответствии с вышеуказанным Договором купли-продажи. 7. Полный расчет произведен при поступлении денежных средств на счет Продавца, что подтверждается распиской, написанной собственноручно Продавцом Вот даже интересно, а чего не прописали, что все собственники из квартиры выписались? Не, мне, конечно, с одной стороны плевать - нашим клиентам от этого хуже явно не станет. Но нужно же стремиться к красоте документа. И да, в ДКП я так же часто пытаюсь убрать всякую ересь, типа "приобретение аналогичного жилья", ровно из этой же позиции. Красота документа - это ведь и показатель грамотности. Да и вообще, я в последнее время довольно часто вижу, как указаниям расчетов в акте приёма-передачи начинают придавать какое-то почти сакральное значение. У меня всегда вопрос возникает. А зачем тогда в ДКП прописывали, что расчеты подтверждаются банковскими документами или распиской? Писали бы сразу - подтверждается актом приема-передачи.... @expertned

⚖️ Про согласия родителей Вчера в Государственной Думе было рабочее совещание по одной болезненной на практике теме — получение согласия родителей на юридически значимые действия в отношении ребенка. Проблема, думаю, знакома многим👇 – родители в разводе; – родитель, который не живет с ребенком уклоняется от дачи согласия/несогласия ; – либо его местонахождения не известно. В такой ситуации начинается квест "Как пройти опеку". Решается он по-разному, но в целом всё очень проблемно. Изначально у меня была идея идти через нотариальное извещение — по аналогии с реализацией преимущественного права покупки при продаже доли. Но представители Нотариальной палаты привели достаточно убедительные аргументы против такого пути, и от этой конструкции пришлось отказаться. После этого у нас в мини-рабочей группе в Госдуме появилась другая идея — делать получение согласия через Госуслуги с участием органов опеки. И вот вчера на уже расширенном совещании, с представителями Минпросвещения, Опеки и Минцифры, мы этот путь и обсудили. В итоге родилась очень хорошая идея в виде создания более широкого инструмента, который позволит через гос.услуги получать согласие/несогласие родителя в любых ситуациях, а не только когда родителя нужно искать. Если очень грубо, то схема такая. 🔎 Совершается юр.значимое действие в отношении ребенка. Родитель - инициатор данного действия, закидывает запрос в гос.услуги. Другой родитель его получает и даёт ответ. Положительный - идем с ним в опеку. Отрицательный - можно в суд. Ну, и в этот механизм будет встроена логика действий, на случай, когда родитель уклоняется от ответа или его местонахождение неизвестно. На мой взгляд, получится очень хороший механизм, который упростит жизнь многим людям. Так же обсуждалась вторая идея, которая я ранее у себя на канале уже озвучивал и которая кратко звучит так: Согласие родителя на определенные (четкий список) юридически значимые действия в отношении ребенка или его имущества не требуется, если этот родитель является злостным неплательщиком по алиментам. Здесь мнения разделились. Часть ведомств считает. что это ущемляет Конституционные права родителя, ограничение которых возможно исключительно через лишение родительских прав в судебном порядке. Часть считает. что такое решение вполне допустимо. Лично мое мнение, что как раз лишение родительских прав - это намного более жесткая позиция, чем та, что предлагается. Причем ведь логика вполне нормальная. Если человек - злостный неплательщик алиментов (это важно, что именно злостный, а не разовые проблемы, которые могут случиться у любого), то почему не выполняя свои обязанности, у него/неё в полном объеме сохраняются права? Причем, замечу, что невыполнение обязанностей в такой ситуации - это осознанное действие. Но, учитывая, сильное расхождение позиций, решили, что прежде, чем превращать этот вопрос в проект ФЗ, нужно собрать дополнительные мнения всех профильных ведомств. @expertned

Обладателям семейных, айтишных и других льготных ипотек могут повысить ставку до 22%, или вовсе оставить их без квартиры за неофициальную сдачу в аренду

🔎 Продолжим тему удержания денег под выписку. Теперь — на конкретной договорной конструкции. Вот как это должно выглядеть, если удержание действительно задумано как санкция, а не как недоплата. Начинается всё, как обычно, с раздела про взаиморасчёты. Там прямо выделяется отдельная сумма, которая оплачивается через аккредитив (или ячейку), и сразу делается акцент, зачем он нужен: «5.2.3. Сумма в размере ХХХ рублей оплачивается Покупателем Продавцу посредством использования безотзывного аккредитива.... Указанная сумма перечисляется Продавцу после государственной регистрации перехода права собственности и предоставления выписки из домовой книги, подтверждающей снятие ФИО с регистрационного учёта по месту жительства». Обратите внимание: прямо указано, что раскрытие аккредитива связано именно с выпиской (ну или пропиской, здесь уже от договоренностей зависит). То есть я сразу явно прописываю, что это не «просто второй аккредитив», а часть некоей конструкции. Пока всё выглядит знакомо. Дальше прописываем самое важное. В договоре там где фиксируется, кто именно зарегистрирован в квартире и в какой срок он обязан сняться с регистрационного учёта, мы явно добавляем не просто срок, но и ответственность «..., который обязуется сняться с регистрационного учета по месту жительства в течение 30 календарных дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на КВАРТИРУ на имя Покупателя. В случае нарушения указанного срока Продавец выплачивает Покупателю неустойку в размере ХХХ рублей...». ❓ Из каких денег выплачивается эта неустойка? Это так же нужно явно указать, в этом же пункте: «По соглашению сторон сумма неустойки выплачивается из средств, размещённых на аккредитиве, указанном в п. 5.2.3. Договора». И последний, но принципиальный момент: «При удержании указанной суммы считается, что расчёты по договору купли-продажи произведены сторонами в полном объёме». После этого получается нормальная конструкция: - Удержанная сумма перестаёт быть «неполученной частью цены» и становится санкцией за нарушение обязательства. - Продавец не может заявить, что ему недоплатили - Покупатель реально получает защиту от "невыписки" продавца или иного лица. ⚠️ Именно этим такая конструкция отличается от ситуации, когда в договоре просто упоминается второй аккредитив «под выписку», но больше — ничего. @expertned