Эксперт недвижимости Константин Барсуков

Сбер поделился статистикой за октябрь "По результатам октября 2025 года мы видим рекордный рост интереса к базовым программам ипотеки. Выдачи на приобретение жилья по рыночным ставкам увеличились почти на 38% к сентябрю. Это объясняется поэтапным снижением ключевой ставки и, как следствие, снижением ставок Сбера по рыночным программам..." - Алексей Лейпи, директор департамента «Домклик» Сбербанка Здесь, конечно, нужно отметить, что Сбер к тому же сделал рывок от ставок по верхней границе рынка, к ставкам, не совсем прям по нижней границе, но очень близко к ней. Учитывая это, очевидно, что такой прирост частично связан и с увеличением доли самого Сбера в общей выдаче ипотеки. Однако, цифра +38%, все равно достаточно велика, чтобы даже с учетом этого фактора говорить о значительном приросте ипотеки на вторичном рынке. И этот прирост напрямую отражает увеличение активности рынка, т.е. числа сделок. Обратите внимание, я не говорю, увеличение только числа покупателей. Сегодня ипотека на вторичке - это в безусловно подавляющем числе случаев (прямо критично подавляющем) - ипотека на доплату после продажи своей недвижимости. Да, есть и те, кто продали что-то не являющееся недвижимостью или заработали где-то, или продали квартиру ранее и полгода-год держали деньги на депозите, или продали не квартиру, а другую недвижимость. Все эти люди считаются внешними для рынка покупателями. Но их пока еще не так много. Так как вера в то, что уже пора покупать, обычно массово приходит, когда цены уже очевидным образом выросли процентов на 25-30%. Обратите внимание. Если покупатель продал свою квартиру месяц, два, три назад, он не внешний покупатель. Он еще в рынке. А вот более, уже перестает влиять на текущий спрос, а будет потом влиять на будущий. И так. Смотрите, что выходит. Пришел внешний покупатель. Купил квартиру. Его продавец купил другую квартиру. Продавец которой купил другую квартиру. И так цепочка пробежала по рынку. Заканчивается она продажей свободной квартиры, продавец которой ушел в длинный депозит, в другой тип недвижимости или что-то иное. Т.е. вывел деньги с рынка квартир. Т.е. один покупатель запускает цепочку из нескольких ипотек. И сегодня нельзя говорить о том, что рост выдачи ипотеки = росту числа внешних покупателей. Однако, он очевидно означает увеличение числа сделок. Не линейно увеличению кол-ва выдач по ипотеке, но в любом случае увеличение. А это значит, что на нашем полупустом сентябрьском рынке пройдут сделки, вымывающие предложение. И его и так было немного, а активность выросла. Да, вслед за повышением активности пойдет и увеличение предложения. Но оно пойдет с временным лагом. А число сделок в ноябре и декабре станет еще больше. Например, декабрь у нас довольно часто давал +50% (и бывало 70%) к числу сделок в сентябре. Предложение просто не успеет добежать. Что будет, когда покупатели будут видеть, что остались только квартиры по цене, выше, чем были вчера? Поднимать цену на то, что продают сами. А если это уже продано? или не продавалось вообще? Что будут делать продавцы, которые на следующий день после выставления квартиры в рекламу будут получать по 3-4 просмотра и еще больше звонков или сообщений? Несмотря на то, что я писал вчера, некоторые из них захотят поднять цену. Сегодня, когда мы берем объект в продажу, мы выставляем его по верхней границе рынка, а чаще и ниже. Мы уже давно перестали давать рекомендацию встать чуть ниже среднего по рынку, чтобы продать быстрее и уйти в депозит. Потому что и по верхней границе рынка нормально покупают. У нас сегодня бывает ситуация, когда при оценке квартиры, в ближайшем окружении в моменте вообще аналогов нет. В общем, вы еще не верите в рост цен на вторичке в ноябре-декабре? Как по мне, он уже начался. Я не говорю, ждите повторение 20-го или 21-го года, ждите 4-5% в месяц. Пока мне видится, что такого не будет. Будет локальный подскок цен в периоды сезонного повышения активности. Или медленный рост по 1%-2% процента в месяц. Но своё рынок доберёт.

Пишут, что количество покупок с нотариальным удостоверением выросла. Покупатели шумихи с ведомыми продавцами испугались и перестраховываются. Все застройщиков обвиняют в разгоне волны паники, а может быть это нотариусы?))) @expertned

Пишут, что количество покупок с нотариальным удостоверением выросла. Покупатели шумихи с ведомыми продавцами испугались и перестраховываются. Все застройщиков обвиняют в разгоне волны паники, а может быть это нотариусы?))) @expertned

Почему семейной ипотеки недостаточно для поддержки молодых семей и особенно — для матерей в декрете? В эфире радио Sputnik объясняет советник президента Гильдии риелторов Москвы Константин Барсуков: "Семейная ипотека может быть как одно из звеньев комплексной меры. А комплексная мера, извините, должна начинаться с повышения статуса материнства. Когда у нас авторитет матери в обществе, это "яжмать", этого не должно быть вообще в целом! И поддержка матери должна быть еще на этапе, когда только семья планирует ребенка. Люди должны видеть эту помощь, она должна выражаться в чем? В рабочих местах, она должна выражаться в яслях, она должна выражаться в детских садах, доступных кружках для ребенка. Чтобы семья видела, что она на это деньги тоже тратить не будет. Что государство здесь им поможет. Для чего это нужно? Для того, чтобы мама освободила свое время, потому что сегодня мама, она хочет и работу не потерять, и карьеру не терять". Подписывайтесь на Радио Sputnik в Telegram | MAX

Мало прошу? Нет, покупатели просто "проголодались". Как я уже и говорил, сегодня рынок не совсем обычный. Мы отовсюду слышим, что на вторичке проблема, покупателей нет. И это создает неправильную иллюзию на рынке, которая иногда приводит продавцов к ошибочному решению. Потому что сегодня не только покупателей не много (кстати стало больше, чем летом), но и дефицит продавцов (которых стало меньше, чем летом). В итоге. Выставил объект по нормальной цене — и сразу несколько звонков и просмотров. Трое, четверо людей, и вот уже в голове у продавца: "Может, я занизил цену?" На самом деле это не занижение. Это выход квартиры по нормальной рыночной цене. Все люди, что пришли - отсмотрели всё, что было в вашем районе. Им оно не понравилось, или не успели купить, и вот появилось что-то новое. Естественно, они реагируют сразу. И вот здесь большинство попадает в ловушку. Видят волну интереса — начинают думать, что рано согласились. Цену поднимают. От первых предложений отказываются. А потом ждут. День. Неделя. Две. Покупателей-то тоже не много. А те, что пришли в первый день — они уже ушли на другие варианты. А новые... их нужно ждать, когдаа они появятся. Да, и новая цена вашего объекта им уже может не нравится. И вот сидишь месяц-два с новой ценой. И в итоге возвращаешься в прежнюю. А новый покупатель хочет торг. Потому что уже нет такого мини-ажиотажа, который был при первом выходе рекламы. Но торговаться ведь не хочется, в голове же уже есть предложение, которое было раньше. Совет простой: смотрите не на волну покупателей. А на количество предложений! Если из всех, кто пришел в первые дни - реально одно предложение. Значит, это оно и есть. Если два (или вдруг больше), можно предложить им большую цену, посмотреть на реакцию. Если совсем уж переживаете, ну поднимите цену в рекламе, а пока держите покупателя "близко", т.е. ведите с ним переговоры по условиям сделки. Главное, долго это не делать. Обычно после поднятия цены нескольких дней будет достаточно, чтобы понять, есть ли спрос по новой цене. Обратите внимание, что через полтора месяца закончится сезон высокого спроса. А дальше полумертвый январь и февраль. И в погоне за ценой, можно получить продажу вместо сегодня - только в марте... @expertned #рынокнедвижимости#ценынажилье#продажаквартир#советпродавцу

К слову о юристах и проверках. Которые они делают. Квартира понравилась, продавец юрист. Не хочет предоплату брать на две недели, потому что "проверить всё за 1 день можно". В очередной раз повторю, что юр. экспертизой недвижимости должен заниматься юрист-жилищник, а не любой юрист. Жилищник бы такую ересь про 1 день не написал.. @expertned

Гильдия риэлторов Москвы дала статистику за октябрь. Обратите внимание на число предложения (вынес его в картинку)! @expertned

"Покажите нам квартиру первым"... Давно я такого не слышал.. Причем, есть ощущение, что ноябрь и декабрь будут аномально активными. Под аномально, я подразумеваю, что число сделок будет не дотягивать до ноябрьско-декабрьских показателей прошлых лет. Но при этом сметут всё.. @expertned

А этот перл, это конечно уже совсем про мифы и легенды рынка недвижимости «Распространение этого вида мошенничества разрушает вторичный рынок недвижимости как таковой. Похоже, это связано с тем, что из-за недоступности ипотеки и безумно задранных застройщиками…

А этот перл, это конечно уже совсем про мифы и легенды рынка недвижимости «Распространение этого вида мошенничества разрушает вторичный рынок недвижимости как таковой. Похоже, это связано с тем, что из-за недоступности ипотеки и безумно задранных застройщиками цен первичный рынок просто встал — и вторичный начал рассматриваться как его конкурент, подлежащий уничтожению. Тем более, что на вторичном рынке понятно качество дома, понятны соседи, а часто и условия жизни — зелень и транспорт — намного лучше», — сказал Делягин в беседе с RTVI. Я вот смотрю на это и не понимаю, Делягин обвиняет застройщиков в том, что они мошенников на вторичку напустили? @expertned

Я вот даже не знаю, как это комментировать.. Настолько хайпануть хочется? Ну, Делягин-то, известная личность. К чему вот эту дикость делать? Инструмент заморозки можно применять. И мы его предлагали. Но ПОСЛЕ получения продавцом денег, а не ДО. И исключениями, например, можно деньги направить на погашение кредитов или покупку недвижимости. Логика моего предложения была в том, что после получения продавцом денег у него уже не будет повода не передать квартиру. Учитывая, что в схеме продавца под влиянием речь идет о свободной квартире, то покупатель в течение периода заморозки получит возможность потребовать передать ему квартиру. И не получив её, сможет поднять панику и спасти деньги, которые еще не переданы мошенникам. Понятно, что тоже не во всех случаях сработает, а только там, где продавец живет в квартире и физически не может ее передать. Но смысл морозить деньги ДО получения их продавцом после регистрации права? Во-первых, сейчас деньги тоже не моментально продавцу приходят. Во-вторых, продавец под влиянием, пока не получит деньги может не передавать квартиру (в Москве уж точно) В-третьих, мошенники людей ведут кучу времени, им не стоит ничего повести еще недельку. В-четвертых, исключение из общего правила заморозки в этой ситуации сделать не реально. Т.е. будет вообще для всех. Итого. Проблема решена не будет. Деньги просто так будут морозиться неделю. Люди с разорванной альтернативой будут страдать. Да, и кстати, механизм аккредитива с трансферацией возможно будет сломан. Потому что при нем, получается, два раза морозить нужно будет? Мда.. То Делягин про справку о дееспособности говорил. Теперь вот до заморозки дошел.. Нет волшебной палочки, которая бы махом решила проблему. Нет. И прежде чем наскоком пытаться решить проблему, выдавая простые, очевидные и абсолютно неправильные решения, можно было бы хотя бы пообщаться с теми, кто в этой проблеме уже давно живет. Я говорю про правоохранительные органы и риэлторское сообщество. @expertned

Из той же презентации - правильный алгоритм оценки объекта после каждого просмотра. Обратите внимание на два последних вопроса. Если первые два часто задают и риэлторы клиентам, и люди сами себе. То два последних вопроса - не очевидны и редки. Однако, именно…