Эксперт недвижимости Константин Барсуков

Из той же презентации - правильный алгоритм оценки объекта после каждого просмотра. Обратите внимание на два последних вопроса. Если первые два часто задают и риэлторы клиентам, и люди сами себе. То два последних вопроса - не очевидны и редки. Однако, именно эти вопросы помогают подтвердить, а часто и выяснить, истинную потребность человека. Потому что они позволяют понять, насколько критичны те вещи, которые вы считаете критичными, и что, очень важно, те вещи, которые вы критичными даже и не считали. Условно. Мне клиент говорит: "Мда, хорошая квартира, но балкона нет, не пойдет". Хотя до этого говорил, что балкон не критичен. Из фразы можно сделать вывод, что: а) балкон - это всё же критично важное условие покупки б) в остальном квартира нравится Бинго! Ищем такую же квартиру с балконом! Иногда это срабатывает, но чаще оказывается, что и она не нравится, хотя она такая же. Там тоже что-то не нравится. Ну, убираем это что-то или добавляем. Главное-то понятно! В итоге получаем длительный поиск ненужных объектов. Потому что не были заданы нужные вопросы, и потому были сделаны не правильные выводы. Реально ли такая же квартира с балконом будет идеальна? Реально ли балкон критичен? Возвращаемся назад. К фразе: "Мда, хорошая квартира, но балкона нет, не пойдет". И я задаю вопрос - а если бы был балкон, вы бы купили эту квартиру? И тут происходит подсветка истинной потребности. Клиент думает, и говорит: "Да, купил бы". Отлично, значит, идем по пути, что выше. Клиент говорит: "Нет, не купил бы". И вот здесь мы начинаем с ним выяснять почему. И доходим до понимания в чём реально проблема, какая характеристика не нравится или чего не хватает. А после этого я обязательно, раз уж была озвучена претензия к балкону. Задаю вопрос, что если бы была квартира без этого другого важного (или, наоборот, с этим), то отсутствие балкона было бы критичным? Понятно, что мы в первом после просмотровом "интервью" можем и не понять весь набор критично важных вещей. Но некоторые точно выясним. А ещё через два-три просмотра поймем их точно. И с большой вероятностью (по моему опыту 40-50%), что первоначально заявленные параметры описывают совершенно не ту квартиру или дом, которые мы теперь будем искать и в итоге купим.

Попалась на глаза презентация из моего старого семинара о том, как купить квартиру. А ведь было время, когда люди рассказывали, что за месяц 20-30 квартир посмотрели и ничего выбрать не могут. Причем это не было редкостью. Представляете, как предложение сжалось. А в целом, конечно, ничего не изменилось. Ошибки у людей при поиске недвижимости всё те же самые. 1. Уверенность в том, что точно знают что им нужно. 2. Работа "по площадям" - в смысле пересмотрю всё что есть на рынке. 3. Отсутствие корректировки своих требований по результатам каждого просмотра. 4. Неизменность позиции, как следствие пункта 1. А ведь любой риэлтор скажет вам, что ситуация, когда клиент приходит с запросом "хочу двухкомнатную в новом доме в Царицыно", а покупает трешку в сталинке на Таганке - это довольно частая ситуация. Но для того, чтобы пройти этот путь нужно хорошо поработать самому или с кем-то) @expertned

Читаю комментарий к среднесрочному прогнозу ЦБ, цифры прогноза по росту ипотечного портфеля не изменились. И не меняются уже фактически с конца июля: 2025: 3–6% 2026: 6–11% 2027–2028: 10–15% Что эти цифры значат для ипотечного рынка я ранее писал. И так оно всё в целом и выходит. Например, на конец октября средняя ставка по рыночной ипотеке 21,24% при ключевой в 16,5%. То есть спред почти 5%. Да, возможность получить ипотеку под 16,9% сегодня у некоторых заемщиков есть. Но, это единственный банк. В прошлые разы, при снижении ключевой ставки, банки наперегонки снижали свои проценты по ипотеке. И были предложения даже ниже ключевой. Сегодня единицы из банков, кто дает кредит на уровне ключевая +2%. Основной диапазон 3% и выше. И такая ситуация будет довольно долго. Весь 2026 год, думаю, точно. А скорее и дольше. @expertned

Квартира пока не рекламируется! Сталинка. 68.3 кв.м., 5 этаж, потолки 3 метра. м. Университет, м. Вавиловская - пешая доступность. Хорошая локация - Ленинский проспект, 70/11 Под ремонт! По БТИ - 4 комнаты. Можно сделать шикарную квартиру с двумя отдельными спальнями и просторной кухней-гостиной. цена 30 млн. Без рекламы 3 дня точно. Свободная продажа.

Читаю апелляционное решение Мосгорсуда по делу Долиной (его выложили на сайте суда, если кто хочет ознакомиться). Печальное зрелище, конечно... 1. Основа - 178 ст. ГК РФ. При этом почему-то пункт 5 этой же самой статьи судом не учтен. Хотя пункт, конечно…

Читаю апелляционное решение Мосгорсуда по делу Долиной (его выложили на сайте суда, если кто хочет ознакомиться). Печальное зрелище, конечно... 1. Основа - 178 ст. ГК РФ. При этом почему-то пункт 5 этой же самой статьи судом не учтен. Хотя пункт, конечно, достаточно вольный, так как в нём указано, что "Суд может отказать в признании сделки недействительной, если...". На мой взгляд, куда правильнее должно быть "Суд должен отказать"... 2. Психиатрическая экспертиза Долиной всё же действительно проводилась. А то были разговоры, что не было такого. Но судя по позиции суда, большой вопрос нужна ли она была. Видимо, как довесок, если 178 ст. не сработает. 3. Ну и вишенка на торте. Долина не должна денег покупателю! Я как-то говорил о том, что вопрос возврата денег - это вопрос того, кто признан потерпевшим. Здесь, как я понимаю указано, что Долина, денег не должна, а покупатель может деньги с мошенников получить. Право такое есть... Отказывая во взыскании с ***** в пользу ***** денежных средств, составляющих стоимость квартиры, суд первой инстанции указал на то, что денежные средства за квартиру получены злоумышленниками в результате совершения преступления, обстоятельства их хищения, лица, совершившие хищение полученных за квартиру денежных средств, из размер подлежат установлению в рамках производства по уголовному делу, к которым **** не лишена возможности предъявить требования о возмещении соответствующих убытков Мне кажется, что я однозначно трактую эту фразу, что с Долиной деньги не взыскивают. Хотел сначала повозмущаться решению. Затем увидел такой пассаж в решении суда: ****г. между ****, *****(клиент 1) и **** (клиент 2) заключены договоры о предоставлении в пользование индивидуального банковского сейфа № ****, № ****. Согласно сообщению ***, ****. и ****. на основании договора № ****от ****. был осуществлен доступ **** к сейфу. Без фамилий тяжело оценивать ситуацию. С одной стороны два сейфа могли быть: один для доступа продавца к деньгам, второй для покупателя - взять расписку о получении продавцом денег. С другой стороны, первое предложение выглядит так, как будто три разных человека были. Между Долиной, Лурье (клиент 1) и ФИО (клиент 2). Может быть деньги получала не Долина из ячеек или из ячейки? Но ниже указано, что доступ (очевидно Долиной) был осуществлен к одному сейфу. В общем, я думаю, что скорее всего реально были деньги и расписка. Просто к расписке подходил другой человек - не покупатель. И вот это большой вопрос, зачем ячейка была. На мой взгляд, это однозначный косяк покупателя. Даже, если было занижение цены по ДКП, нужно было часть, которая идет по ДКП, проводить по безналу. И именно это, скорее всего, позволило суду трактовать ситуацию таким образом, что Долина не получала денег и требование покупателя о получении денег должно быть направлено к мошенникам. Полным бредом, конечно, будет, если доступ к ячейке вообще не у Долиной был, а у третьего лица. Тогда тут к суду вообще вопросов нет. Если же доступ всё же был у Долиной (а скорее всего так и было, иначе к покупателю вообще масса вопросов), и при этом она вынув деньги из ячейки сразу отдала их мошенникам, то логика суда в отношении возврата денег - всё же кривая. Потому, что сразу она отдала деньги, или через день - разницы нет. Деньги были получены! И они должны быть возвращены покупателю тем, кто их получил. А не тем, кому их передал продавец. Иначе получается бред, в виде того, что продавец, действуя без должной осмотрительности, попал под влияние мошенников. По сути, совместно с ними обманул покупателя. И никакого наказания для него нет. Пусть хотя бы возвращает деньги, если не может вернуть - проходит процедуру банкротства. Хотя, как по мне, то нужно однозначно в таких ситуациях продавца автоматически ограничивать в дееспособности. В общем, ждём решение Верховного суда. Очень надеюсь на какой-то разворот в этом деле. @expertned

Смотрю последние договоры купли-продажи начали содержать разные заявления, что продавец не под влиянием. Но довольно коряво бывает. Держите красивую версию такого пункта: Продавец заверяет и гарантирует, что: - заключение Продавцом настоящего Договора не…

Смотрю последние договоры купли-продажи начали содержать разные заявления, что продавец не под влиянием. Но довольно коряво бывает. Держите красивую версию такого пункта: Продавец заверяет и гарантирует, что: - заключение Продавцом настоящего Договора не связано с его обманом или введением его в заблуждение о том, что он является участником какой-либо специальной операции, проводимой правоохранительными органами Российской Федерации или Центральным Банком Российской Федерации; - Договор заключается Продавцом с реальным намерением на получение денежных средств за продаваемую вышеуказанную квартиру; - Продавец понимает, что после продажи вышеуказанной квартиры, он утратит все права на нее и должен будет освободить квартиру для вселения Покупателя; - с Продавцом не связывались никакие третьи лица, не сообщали о попытках мошенников украсть его сбережения на счетах или получить на его имя кредит в банке, и не понуждали Продавца к заключению настоящего Договора в целях помощи правоохранительным органам Российской Федерации или Центральному Банку Российской Федерации; - Продавец не намерен в будущем передавать или перечислять полученные денежные средства от продажи вышеуказанной квартиры третьим лицам в целях помощи правоохранительным органам в разоблачении или поимке предполагаемых преступников; - Продавец понимает, что если вышеуказанные обстоятельства существовали на момент заключения настоящего Договора, но были сокрыты Продавцом от Покупателя, Продавец не сможет в будущем использовать данные обстоятельства, как основания для признания настоящего Договора недействительной сделкой @expertned

Росреестр в очередной раз радостно отчитался о том, что: Число запретов на сделки без личного участия собственника выросло в столице на 50% за год Главное, ведь преподносят постоянно, как какую-то там эффективную защиту права собственности. От чего?!! Эта штука работает только при продаже по доверенности! На первом этапе - да, речь была о невозможности продажи через электронно-цифровую подпись. Сейчас подписание через ЭЦП проведенное в уполномоченной организации приравнено к личному присутствию. По-хорошему, как только это случилось, данный самозапрет нужно было убирать. НО! Это ведь шикарная штука для отчетов. Спроси Росреестр, мол, а чего вы делаете для защиты граждан от мошенников? Они ответят, что ввели самозапрет на сделки с недвижимостью. И число граждан, которые им воспользовались растёт и растёт! Благодать! Всё для заботы о безопасности граждан... Вот как реальную вещь сделать, в виде отметки в ЕГРН об использовании маткапитала. Чтобы реально повысить безопасность граждан, тут Росреестр строго против. И даже думать в эту сторону не хотят. А вот профанацию такую сделать, которая вообще сейчас практически (за единственным исключением) не рабочая - это норм. Напрягаться ведь для её создания не нужно. И отчитываться удобно. И цифры в отчетах впечатляющие.. @expertned

ЦБ на 1 кв. 2026 год ужесточил макропруденциальные лимиты для ипотеки на ИЖС. Остальное в ипотеке пока без изменений. Ну, и про ИЖС всё логично. При ПДН> 80% лимит был 25%, стал 20%. При этом в классической ипотеке на вторичке лимит такой 10%, по ДДУ 5%.…

ЦБ на 1 кв. 2026 год ужесточил макропруденциальные лимиты для ипотеки на ИЖС. Остальное в ипотеке пока без изменений. Ну, и про ИЖС всё логично. При ПДН> 80% лимит был 25%, стал 20%. При этом в классической ипотеке на вторичке лимит такой 10%, по ДДУ 5%. В общем, есть куда стремиться. @expertned

Из всех обсуждений проблем с покупкой "у бабушек" вынес одну вещь. У нас реально КУЧА людей, которые считают, что: а) если я заплатил честно заработанные деньги, то я априори добросовестный покупатель б) государство обязано меня защищать в любом случае Я был бы оооочень-очень-очень-очень-очень-очень-очень рад, если бы оно реально так работало. Но! Устроено у нас всё не так. И я сейчас не буду рассуждать о справедливости этого или не справедливости. Потому что на "Я покупатель, я заплатил и меня должны защитить" могу рассказать кучу историй с другой стороны. Государство всегда ищет баланс. И очевидно, что в разных ситуациях бывают перегибы в одну или в другую сторону. Но главное, что должен помнить человек а) я заплатил честно заработанные деньги ≠ добросовестный приобретатель б) я добросовестный приобретатель ≠ у меня не заберут квартиру, а если заберут я получу компенсацию в) государство ≠ справедливость в конкретной ситуации Капиталистическая система подразумевает то, что обеспечение безрисковости вашей операции - это ваша личная забота. Да, государство обеспечивает механизмы защиты, но в рамках баланса они в моменте могут защищать не вас, а противоположную сторону. У нас же в обществе сильно преобладает правовой инфантилизм. И сегодняшняя ситуация, к сожалению, не первый раз происходит. Те же "валютные ипотечники" - следствие того же самого. Среди "обманутых дольщиков" была часть людей влезавших в проекты с очевидно громадно повышенной рисковостью. Пару лет назад мы с сотрудниками, наблюдая увеличение тенденции покупки жилья без проверки, обсуждали, что в итоге это приведет к волне мошенничеств, которая в очередной раз накроет рынок. Я не говорю, что сейчас так и есть, потому что "проблема покупки у пожилых людей" сильно преувеличена в масштабах. Но в целом, число проблемных сделок растет. Потому что не может "безнаказанно" пройти такое пренебрежение к элементарным нормам защиты своих вложений. Не может информация в Интернете заменить полноценную юр.экспертизу Не может юрист - нежилищник нормально оценить риски Не может быть юр.экспертизы сделанной без юриста, Не может проверка квартиры быть на словах, без письменного юр.заключения и договора Не может! @expertned