Эксперт недвижимости Константин Барсуков

Смотрю практику по компенсации добросовестным покупателям, в целом не плохо выглядит в контексте того, что мы обсуждали в течение последних дней. 1. Есть прямо схожие дела. Поддельное завещание, на основании которого наследство на квартиру, которая должна…

Смотрю практику по компенсации добросовестным покупателям, в целом не плохо выглядит в контексте того, что мы обсуждали в течение последних дней. 1. Есть прямо схожие дела. Поддельное завещание, на основании которого наследство на квартиру, которая должна была уйти Москве, как вымороченное имущество. Затем продажа. И суд. Покупатель, как добросовестный приобретатель получил компенсацию. Даже больше, чем цена по договору. Есть другие дела, не настолько похожие, но схожие тем, что речь про вымороченное имущество идет. 2. По поводу продавцов под влиянием. Прям такого же дела пока не вижу, но есть с участием недееспособного. У него купил квартиру продавец, и продал покупателю. Покупатель признан добросовестным - получил компенсацию. Определенную аналогию провести с продавцами под влиянием можно. В общем, вопрос признания себя добросовестным покупателем довольно важен, если речь идет об оспаривании сделки. Одна беда, что пока иск подадут, пока суд пройдет, цена квартиры может стать существенно выше. Смотрю например, сделка 2012 год, цена по ДКП 4,750,000. Да, компенсацию в 5 млн. покупатель получил. А что на них купишь? Вообще,в некоторых случаях (например, когда потерпевшим является город) правильнее делать так. Если признан покупатель добросовестным, то квартиру у него не изымают, а выплачивают компенсацию продавцу... @expertned

А вот это, кстати, очень хорошо. Поясню. Льготная ипотека подразумевала, что можно взять кредит выше лимита конкретной программы, при этом то, что в пределах лимита шло по льготной ставке. А то что выше - по рынку. Т.е. у человека получался комбинированный кредит с льготной и рыночной ставками. У нас рефинансирование кредита в подавляющем большинстве случаев - это не последующая ипотека, а погашение старого и выдача нового. Если по семейной ипотеке такое до сих пор возможно, так как новую семейную можно взять ещё раз после погашения первой льготной ипотеки. То другие виды льготных кредитов сейчас повторное получение не разрешают. В итоге рыночная часть ипотеки не может рефинансироваться. Минфин убирает это ограничение. Понятно, что в массовом порядке эта норма пока действовать не будет. Так как основное удорожание рыночной ипотеки произошло после окончания массовой льготки. И все же в июне 2024 уже средние 18% по рыночной программе были. Плюс айтишная ипотека длилась дольше, плюс арктическая, новые регионы, сельская ипотека - действуют до сих пор. Так что норма хорошая и в том, числе, думающая наперёд. @expertned

Говорят, что "дыру" прикрыть решили в семейной ипотеке. Первоисточник не видел пока, только то, что в СМИ. Там речь идет о том, чтобы супруг обязательно был созаемщиком в кредитном договоре при семейной ипотеке. Сейчас может не быть. Для этого можно брачник сделать или, некоторые банки допускают, только согласие дать. Таким образом, можно использовать семейную ипотеку, на одних и тех же детей, два раза. Если сделают, чтобы супруг обязан был быть созаемщиком, то такая возможность исчезнет. Причем получается, что действовать будет ретроспективно. Грубо, на жену оформили семейную, муж не фигурировал. После изменений муж идет за семейной, жена обязана быть созаемщиком - и будет отказ, так как она уже ранее семейную ипотеку брала. Разве, что развод оформить)) Обещали быстро изменения ввести. @expertned

Комитет по статистике ГРМ выложил аналитику за сентябрь. На всякий случай, обращу ваше внимание, что в отчете цены предложений - это цены в объявлениях, а не стоимости реальных сделок. И движение цены вверх может обосновываться завышенными ожиданиями продавцов и примесью сделок с более дорогими объектами. Индекс MREDC, который, наоборот, основан на реальных ценах сделок, которые фиксирует Сбер, так же может показывать рост из-за увеличения доли сделок с более дорогими объектами. Не нужно забывать, что элитка в этом году показала высокий рост продаж, а массовый сегмент низкий. Да, Сбер цены квартир из разных сегментов через цепочку коэффициентов старается привести к единому знаменателю. Но все равно от примеси дорогих объектов полностью избавиться они не смогут. Однако, учитывая совокупность сигналов. В том числе и моих, которые я приводил ранее. Я склонен смотреть на эти цифры, как на начало разворота рынка от фазы стабильности к фазе роста. Обратите внимание. Я не говорю, что это так и есть. Я говорю, что это может быть. Нужно проанализировать октябрь. В том числе сверить цифры с ощущениями на земле. Так как все эти сигналы вполне еще могут и развернуться назад в фазу стабильной цены. Устойчивый тренд пока не сформирован. @expertned

Всё, расходимся. Делягин решил проблему с заколдованными продавцами. https://tass.ru/obschestvo/25438457

⚡️Ключевая 16,5

Кто знает ответ на вопрос? Что можно и нужно делать, чтобы защититься от мошеннических действий при покупке квартиры? Один из самых частых вопросов в том или ином виде... Мой ответ, что нужно проводить комплексную юридическую экспертизу, почему-то журналистов мало устраивает. Хотят какую-нибудь конкретику.. Я вот думаю, ведь есть где-нибудь эксперт, например, по авто и его терзают вопросом: что делать, если автомобиль не едет... @expertned

Журналист спрашивает, а часто пенсионеры под влияние обманывают покупателей? Я говорю, нет, массового явления эта проблема не носит. В ответ мне, мол, как же так? В неделю несколько случаев. И правда, как же? Смотрите. Примерно 200 уголовных дел по России за 2024 год по этой теме. Параллельно по ним суды об оспаривании сделки. Даже если половина в пользу продавца - 100 штук. Сейчас суды заканчиваются, примерно год на суд- норм. В году 52 недели. Вот вам по 2 случая в неделю... А всего в год на вторичке совершается 3 млн. сделок... В общем, проблема не носит столь массовый характер, как нам преподносят. Однако, риск этот учитывать обязательно нужен, так как он критичен. @expertned

На всякий случай. В новостях вдруг замелькало, что: "Льготы по НДФЛ от продажи недвижимого имущества будут отменены вне зависимости от срока владения и наследования имущества" ЭТО НЕ ПРАВДА! вот законопроект https://sozd.duma.gov.ru/bill/1026190-8 Я в нём такого не вижу. Некоторые изменения в статью 217.1. вносят, правда. Например, что срок владения должен быть непрерывен, чтобы налог не платить. Про освобождение семей с детьми от налогов есть дополнения. И всё!! @expertned

вот, для наглядности убрал из сглаженной функции всё, что в зоне стабильности. Оставил только пики. Очевидно же, что рост 2025 года - это аномальность. Причем, подтверждаемая и ситуацией "на земле". Но давление и в какую сторону оно идет - это показывает очень хорошо. Здесь ведь нужно понимать, что избыток цены в виде завышенных ожиданий продавцов - это квартиры, которые висят на рынке, но реально в рыночном обороте не участвуют. В период роста цен (конец 2023 года) таких квартир было меньше, чем сейчас. А это значит, что если добавить уменьшение предложения в мои индикаторы, то их движение в область роста цены станет ещё значительнее. В общем, пока я свой прогноз оставляю в силе. Тем более, что осталась пара месяцев, чтобы проверить его состоятельность... @expertned

Кстати, сделал наложение графика ИРН на баланс. Очень хорошо показывает, что рост 2025 года на этом графике не реален. По сути - это показатель завышенных ожиданий продавцов и примесь от увеличения доли более дорогих объектов. Что-то давно я ИРН не читал, интересно, они наконец-то сообразили, почему рынок ведёт себя не так как они думают. Или до сих пор удивляются аномалии рыночной и ждут падения цен? @expertned