Эксперт недвижимости Константин Барсуков

Ходят слухи, что на сельскую ипотеку скоро средства выделят. Однако, эти же слухи говорят, что выдавать ее будут только учителям, врачам, сотрудникам силовых ведомств, возможно еще каким-то категориям гос.служащих и работникам агрохолдингов. Ждём... @expertned

Вышел обзор ЦБ по проектному финансированию за 4 кв. 2024 года. Основные тезисы (примечания мои): 1. Объем запуска новых проектов в 4 кв. 2024 остался на уровне 3 кв. 2024 (прим. ): При этом и в 2022 и в 2023 в 4 кв. был рост новых проектов, в 2023 аж в два раза. 2. Объем продаж стабилизировался, а рост цен на жилье замедлился. (прим.): Тезис про стабилизацию объемов продаж, на мой взгляд не раскрыт. Честно не понял, что они имели в виду. Видимо о том, что продажи есть. Ну, так я это тоже говорил. Хотя ниже, чем в 1 полугодии. ЦБ даже сказал на сколько: 2 млн. кв.м. в месяц против 2,4 млн.кв.м. в первом полугодии. При этом любопытно, что сокращение продаж на 17% не привело к снижению поступлений на счета эксроу. ЦБ делает вывод, что это за счет роста цен по заключенным ДДУ. Но я бы выразился более корректно: за счет роста цен и увеличения продаж дорогого (элитка) жилья. Кстати, звучит ссылка на цены очищенные от инфляции: "Рост номинальных цен на первичном рынке замедлился (+1,6 против +2,3% в 3к24 6). При этом с корректировкой на инфляцию цены снизились на 2,3%"Я выше как раз сегодня говорил, что такое мы теперь часто слышать будем, особенно от чиновников. Потому что это красиво звучит, вроде как жилье доступнее становится. ага.. 3. Рост кредитного портфеля замедлился из-за значительных погашений (прим.) ЦБ говорит, что это из-за того, что в конце года произошло существенное погашение ранее полученных кредитов из-за большого ввода жилья в эксплуатацию. Что же, это вполне возможно. И коррелируется с цифрами 22 и 23-го года. Правда, думаю, что мы увидим спекуляции на тему того, что это свидетельствует о сокращении нового строительства. Но я бы пока не стал спорить с ЦБ о его выводе, хотя я и говорил, что сокращение новой стройки - это один из вариантов действий застройщиков. Кстати, разговоры о том, что стройка сокращается и нас скоро ждет дефицит - это же намек на то, что скоро цены начнут расти, да? А кому эти разговоры выгодны? То-то же.. Так что пока считаем, что ЦБ прав. 4. Покрытие задолженности средствами на счетах эскроу заметно уменьшилось. (прим.) минимальный уровень покрытия задолженности с 2021 года - 72%. Т.е. прирост кредитных средств на проектное финансирование выше, чем приток на эскроу = рост долговой нагрузки на застройщиков. ЦБ пишет: "В 2025 году можно ожидать роста остатков средств на счетах эскроу в пределах 10%, прежде всего за счет замедления ввода жилья и повышения цен. " В общем ЦБ ждет повышения цен. Правда оговариваются они тут же, что рост менее уровня инфляции (!), т.е. считай падение.. ну-ну.. 5. Рост стоимости ПФ ускорился на фоне снижения уровня покрытия. (прим.) Средневзвешенная ставка выросла до 9,4%. Кстати, снижение уровня покрытия из предыдущего пункта здесь тоже играет свою роль. Да-да, 9,4%. А то я иногда слышу разговоры про жуткие рыночные ставки по кредитам у застройщиков, которые неминуемо приведут к банкротствам. При проектном финансировании ставка критично зависит от уровня наполнения экроу-счетов. И вообще, может и нулю равняться. 9,4%, конечно, не так приятно, как 6,39% в 4 кв. 2023-го или 4,3% в 2022-го. Но, на фоне текущей ключевой, ещё вопрос, что лучше: 4,3% при ключевой 7,5% или 9.4% при ключевой 21%. Как думаете? Полный обзор можете здесь посмотреть. Общий вывод: у застройщиков 2024-й прошел не так ужасно, как многие расписывали. В принципе стыкуется с моим мнением. При этом я жду, что в 2025-м им будет сложнее. Но вот ЦБ считает, что цены могут подрасти, правда ниже уровня инфляции.. @expertned

Но с другой стороны, а чего ожидать от проекта, который изначально был обречен. Лично для меня идея создания базы объявлений о недвижимости, но под эгидой Сбера - изначально была сомнительна. Кому она нужна в таком виде, но в общем формате? Если бы они…

Смотрите, какое единодушие по первичке в Москве у Сбера и у Дом. РФ. Цены по сути с июля на том же уровне. Единственно, что у Сбера рост в два раза больше, чем у Дом. Рф. У сбера 18%, у дом. РФ - 9%. А вот теперь самый важный момент. Вспомните, что я говорил…

Смотрите, какое единодушие по первичке в Москве у Сбера и у Дом. РФ. Цены по сути с июля на том же уровне. Единственно, что у Сбера рост в два раза больше, чем у Дом. Рф. У сбера 18%, у дом. РФ - 9%. А вот теперь самый важный момент. Вспомните, что я говорил в прошлом году. Застройщики экономически необоснованно подняли цены в мае-июне. Чисто за счет ажиотажа от окончания льготной ипотеки. А дальше, у них есть возможность вернуть цены назад, но они будут стараться удержать их на этом уровне. А ещё я говорил, что все сравнения цен нужно делать с мартом 2024. И если выше, то это рост цен. Ниже - падение. Это всё ещё очень даже актуально. Т.е. если вы видите акцию у застройщика - минус сколько-то там, а цена с учётом акции выше марта 2024 - это рост цены. Такое мы и видели в конце 2024 года. А как я уже выше писал, общая память рынка - очень короткая. И большинство мыслит категорией - "месяц назад цена была такая, сейчас такая". Какой вывод? Грустный. Застройщикам удалось удержать цену после июньского роста. И снижать ниже они не хотят. Но опять, вообще есть куда. Если совсем плохо будет, вот эти необоснованные 9-18%, как раз то, куда можно двигаться. Только я сильно сомневаюсь, что будут. Скорее всего мы увидим продолжение удержания цены и попытку роста на уровне инфляции. @expertned

Но с другой стороны, а чего ожидать от проекта, который изначально был обречен. Лично для меня идея создания базы объявлений о недвижимости, но под эгидой Сбера - изначально была сомнительна. Кому она нужна в таком виде, но в общем формате? Если бы они отдельное подразделение сделали, независимое от Сбера, с ресурсами Сбера, но не заточенное под Сбер. Был бы толк. В итоге история, как с М2 от ВТБ, я ведь команде, ушедшей из Яндекса в ВТБ для создания М2, сразу сказал. Не получится. Потому что не даст вам ВТБ делать ресурс, который позволит подавать заявки в кучу банков, а не только в ВТБ. Конфликт в природе этого продукта изначально заложен. Так и с Домкликом. Общая база по недвижимости, заточенная под нужды Сбера, не нужна. По сути, вся жизнь базы данных Домклика, держалась на скидке в 0,3% для ипотечников Сбера. Убери её, и в этом виде она никому не будет нужна. Как её использовать продуктивно в том виде, в каком она есть, в Сбере видимо не понимают. А ведь есть хороший потенциал, только реализация его должна идти в русле того, что я говорю. Или общая база, без Сбера. Или база для Сбера, но без нацеливания на весь рынок. Было бы куда двигаться. Но, а здесь, так как есть.. Итог? Резать ресурсы на развитие и поддержание. Пусть живёт, как живёт, на самоокупаемости. У меня, например, сейчас большие сомнения в необходимости тратить деньги сейчас на объявления в Домклике. Ипотечников, чтобы привлекать их скидкой - мало. Сама скидка в 0,3%, на фоне ставки в 30% - просто смешна. Да ещё и проблему решить не смогли, которая чуть к срыву сделки нас не привела. @expertned

Либо в Домклике раздел объявлений ушел из приоритетных и, возможно, будет сворачиваться. Либо, что ещё хуже, это общая беда Домклика. У меня проблему решить не могут с 02 марта. Причем суть не в том, что проблема какая-то сверхсложная. А в том, что я банально ответ не могу получить на вопрос, почему произошло то, что произошло. И как сделать, чтобы оно не повторялось. Т.е. обратная связь фактически не работает. Несколько лет назад было прекрасно. Очень быстро отвечали на все вопросы, решали проблемы. Затем начали сокращать персонал и переходить с телефонной связи в онлайн. Качество решения проблем ухудшилось. Но были кураторы, которые очень быстро во всем помогали. Затем у кураторов стали возникать проблемы, и иногда было проще написать на сайте в раздел поддержка. Сейчас сломалось всё. Куратор помочь не может, потому что ему не отвечает отдел тех.поддержки. И у меня в разделе поддержки - тишина. В итоге, я думаю, мы уже квартиру продадим, а они раздуплятся.. @expertned

С Праздником вас, девушки!!!

в ближайшие дни выпущу еще одно видео. Там я попросил Екатерину рассказать о ситуациях, когда нужно подавать декларацию и пояснения в налоговую, даже если налог платить не нужно. Советую посмотреть всем, кто продавал недвижимость в 2024-м

https://youtu.be/paRdmsqBSbM 0:00 – 08:10 – Какие налоговые вычеты есть при покупке 08:11 – 16:11 – Налоговые нерезиденты, нюансы определения при продаже недвижимости 16:12 – 19:05 – Налоговые нерезиденты – налоговая ставка и нюансы 19:06 – 25:21 – момент продажи недвижимости для уплаты налога 25:22 – 28:24 – пример расчета налога для нерезидента 28:25 – 30:29 – проблемы занижения стоимости для продавца 30:30 – 35:34 – Про автоматическое определение статуса нерезидента и продажу после дарения от нерезидента/не гражданина Канал Екатерины Ахметшиной https://t.me/katy_rieltor

https://rutube.ru/video/955aad0019b2d6777dfd101228b6689e Налоги для нерезидентов. О налоговых вычетах для покупателя. О том, как определять дату при продаже в конце года. И опасность занижения цены для продавца.

Ничего нового пока не придумали? https://www.rbc.ru/finances/06/03/2025/67c8768c9a7947d0384e922e У меня вот есть идея. Нужно просто государству у застройщиков квартиры напрямую покупать, а потом продавать их ниже рынка. Можно в рассрочку. Прям шикарная помощь будет. Все застройщики рады буду. А то всё с этой семейной ипотекой мучаются и мучаются...