Эксперт недвижимости Константин Барсуков

Наконец-то снились минимальные ставки: А) По рыночной ипотеке. 1. Т-Банк от 17,9% 2. СПБ от 17,99% Б) Рефинансирование: Татсоцбанк - 18,6% @expertned

Рынок недвижимости: реальная активность вторички, банкротства застройщиков и дефицит новостроек О ситуации на рынке недвижимости. Прогноз цен до конца года. О задержках ввода новостроек, рисках банкротства застройщиков и возможном дефиците жилья. Разбираю реальную активность вторичного рынка без завышенных цен и даю практические советы покупателям и продавцам. Скидка 10% на услуги риэлтора для подписчиков! https://rutube.ru/video/5f6c1de6c74abb592d63f20f2f5487dc/ Заявка на консультацию по городской, загородной недвижимости и ипотеке: https://relait.ru/chat

О ситуации на рынке недвижимости. Прогноз цен до конца года. О задержках ввода новостроек, рисках банкротства застройщиков и возможном дефиците жилья. Разбираю реальную активность вторичного рынка без завышенных цен и даю практические советы покупателям и продавцам. Скидка 10% на услуги риэлтора для подписчиков! https://youtu.be/mucj4s7A_zM 0:00 – 01:47 – прогноз цен до конца года 01:48 – 03:18 – Скидка 10% на риэлторские услуги для подписчиков канала 03:19 – 07:36 – о сдвигах сроков ввода домов в эксплуатацию 07:37 – 11:28 – что с продажами новостроек, будет ли расти премиум-сегмент в 2026 году 11:29 – 14:42 – будут ли массовые банкротства застройщиков 14:43 – 22:14 – будет ли дефицит новостроек в 2027 году и что с нераспроданными площадями 22:15 – 35:05 – вторичный рынок, измеряем реальную рыночную активность 35:06 – 37:43 – как формируются завышенные цены 37:44 – 39:45 – почему снижение цены в объявлении не означает падение цен 39:46 – 42:25 – активность рынка с учетом завышенных цен 42:26 – 42:52 – Совет покупателям 42:26 – 49:07 – Совет продавцам. Почему ипотечники не прибегут и не сметут всё. 49:08 – 32:49 – Скидка 10% на риэлторские услуги для подписчиков канала

Не знаю кто как, а я позитивно оцениваю такую новость. И было бы хорошо, если бы это был продолжено. Желательно, конечно, во всех сферах. Но в риэлторской особенно. Всегда говорил, что холодные звонки - это зло. Людей они раздражают. Репутация нашей отрасли и так не самая высокая. А такие прозвоны наносят дополнительный урон, потому что выбесило человека одно агентство недвижимости, а негатив переходит на всех. И можно сколько угодно рассказывать о том, что на самом деле, если правильно выстраивать холодные звонки, то никакого негатива не будет. Будет! Главное, ещё последнее время моду взяли ботами прозвоны делать. Что ещё сильнее раздражает людей... В общем, хороший почин, на мой взгляд. @expertned

Росреестр по Москве дал статистику по числу зарегистрированных ДДУ в августе. По жилью рост в сравнении с августом 2024 года. За период январь-август ситуация немного хуже, чем была в 2024 году. Но с этими цифрами нужно быть аккуратными. август 2025/август 2024 плюс 31%. Так-то ого-го какой рост. Можно подумать, что полетели продаж в космос. Но нужно вспомнить, что июнь 2024 - это конец льготной ипотеки. Был пик продаж, за которым логичный спад в июле и августе. Поэтому плюс 31% - ни какой взлет продаж не означает. Второй момент. Цифры за январь-август. Опять же, вспоминаем про июнь 24-го. И про ажиотаж не только в июне, но и мае, и даже апреле. И получается, что в периоде январь-август было три аномальных месяца из восьми. Ну и минус 11% смотрятся уже не так и провально... @expertned

Прогноз на основе данных Сбера (август 2025) Текущие значения: K0 = 65.65% → стабильные цены (близко к границе роста) Kквартал = 60.33% → стабильные цены Оборачиваемость = 1.52 месяца → на границе роста цен Прогноз на сентябрь-декабрь 2025: По данным Сбера рынок находится на границе между стабильностью и ростом цен. Два из трех индикаторов (K0 приближается к 70%, оборачиваемость практически в зоне роста) указывают на возможный умеренный рост цен на 2-4% в ближайшие месяцы. Но, у Сбера есть странный всплеск в конце 2024 - начале 2025 года, который консенсусно на всех трёх графиках явно демонстрирует склонность к росту цен. Какая-то резкая просадка была по количеству предложения. С чем она связана - не понятно. Но явно не с рыночными делами, а с каким-то проблемам Домклика. Так что Сбер пока надо с осторожностью воспринимать. Но обратите внимание, и в Сбере показатели вообще не в сторону снижения цен. В общем и по данным ЦИАН, и по данным Сбера - падения цен в ближайшие месяцы не ждем. А по Сберу ждем роста. Но, ещё раз, уверенно говорю, что если добавить в ЦИАН показатель по сроку экспозиции, то картинка там будет явно ближе к зоне роста. Не рост, но близко. А я, сейчас, попробую в нейросети смоделировать это. Посмотрим, может найдет данные. @expertned

Смотрите, какая картинка получается. Причем хорошо отражает реальную динамику цен. И показывает, что именно с рынком происходит. K₀ = 21,6% – остаётся в середине диапазона стабильной активности (18–30%), без признаков разгона или резкого охлаждения. Kₖвартал = 21,2% – также в зоне умеренной активности (20–28%), без выраженных импульсов к изменению тренда. Оборачиваемость = 4,6 мес. – находится в «золотой середине» (3,5–5,5 мес.), - исторически соответствовало сохранению цен на прежнем уровне. Т.е. грубо сегодня рынок находится в фазе стабильных цен. Интересно будет посмореть на итоги сентября, чтобы индикатор за третий квартал был уже явно выражен. Кстати, исходя, из этого графиков, пока можно делать вывод о том, что в ближайшие пару месяцев рост не проглядывается. Я сделал ретроспективу на август-сентябрь 23 года. Это и здесь можно, видеть, но там прям наглядно было. Четкий сигнал был на смену тренда в рост. Но здесь, конечно, нужно еще добавлять увеличение срока экспозиции, которое однозначно сдвинет графики к границе зоны роста. Либо добавлять коэффициент доли завышенных цен в объявлениях. Он же по сути влияет на число реальных объектов. Так как то, что завышено, на самом деле, условно, не продается. А его не реально сделать. Зато через увеличение срока экспозиции можно было бы уточнить, так как параметры явно в корреляции находятся. Вот сроки экспозиции бы найти за разные периоды, и можно было бы еще красивее графики сделать. Сбер раньше публиковал. Сейчас нет. Если кто-то знает, где их взять, напишите, пожалуйста. В общем, в любом случае вывод показателен. Мы находимся в зоне стабильных цен и падать они не планируют. Кстати, я сделал тоже самое для Сбера, там картинка другая. Сейчас покажу @expertned

Росреестр по Москве дал статистику по вторичке. В целом, согласен, невысокая активность чувствуется и на земле. @expertned

Вывел тут примерную формулу определения цены квартиры, которая покупалась какое-то время назад и сейчас продается. Понятно, что оценка не супер точная выходит, но уровень показывает очень хорошо. Особенно, если срок короткий. Пользуюсь довольно часто. …

Вывел тут примерную формулу определения цены квартиры, которая покупалась какое-то время назад и сейчас продается. Понятно, что оценка не супер точная выходит, но уровень показывает очень хорошо. Особенно, если срок короткий. Пользуюсь довольно часто. Ну, и понятно, что если улучшения/ухудшения с квартирой были, то их нужно учитывать. Что за формула? Чистая математика и понимание средних изменений рынка. Вот конкретный пример, вчера эксперт мой оценку делала обычным сравнительным методом. А я по этой формуле. Итого дано. Квартира в доме-новостройке. Без отделки. ДДУ - май 2022 года. Собственность оформлена в декабре 2022 года. Покупалась за 7,6 млн. Сегодня продается так же, без отделки. Сколько она стоит сейчас? Мой расчет: Покупала в мае 22–го за 7.6 На высокой стадии строительства. Собственность в декабре уже. То есть, ну подорожало там на 5% за счет повышения готовности дома и это потолок. Дальше цены упали на 20%. Ну пусть 15% И выросли в августе 23-го на 6% Далее стабильно Считаем ((7,6 +5%)-15%)+6% =7,2 А если учесть 20% падения, то 6,6 Т.е. результат 6,9 млн +/- 4% Что выдал эксперт: За 7,6 и 7,7 таких как грязи. Висят полгода и выше. За 8,2 полностью с ремонтом. Ремонт простенький, но вся бытовая техника, кухня, мебель есть. Висела в мае за 8,9 сейчас спустилась до 8,2 Можно поставить за 7,2, но скорее продажа будет в уровне 7 млн. Зная, примерную динамику цен в разные годы, можно в целом этим пользоваться и при оценке квартир, купленных и в прошлые годы. Хотя, конечно, погрешность выше будет. Ну и нужно внимательно к изменениям в локации оценки относиться. @expertned

Росреестр по Москве дал статистику по вторичке. В целом, согласен, невысокая активность чувствуется и на земле. @expertned

Где ставкопад?! Ключевую в пятницу снизили, а минимальная ставка, как была 18,5%. Так и осталась. Да, и в целом, я не вижу, чтобы махом куча банков ушла вниз. Так, 4-5 банка до со своих "сверх рыночных" до "среднерыночных" опустились. Раньше на таком же тренде (снижение ключевой), в пятницу ключевую снизили - в понедельник лента пестрит сообщениями от банков об уменьшении ставок. А кто-то и в пятницу же снижал. А всё почему? Потому что ЦБ ужесточил требования к выдаче кредитов. И когда вы слышите, что вот сейчас снизится ключевая ставка и набегут ипотечники, то знайте - это не так. Во-первых, снижение, судя по всему, будет медленным-медленным. Во-вторых, уменьшение ключевой ставки будет компенсировано ужесточением требований к выдаче кредитов. Т.е. доступной ипотеки (как это было раньше) мы долго не увидим. Я думаю, год точно. Поэтому, совет продавцам. Проверьте свои цены на адекватность сроку экспозиции объекта. Долго никто не покупает, не потому что покупателей нет, а потому что цена завышена. Не стоит надеяться, что прибегут ипотечники и всё сметут. Долго бежать будут. И для покупателей. Если берете сегодня ипотечный кредит, не стоит рассчитывать на быстрое рефинансирование. Трезво оценивайте силы. @expertned #ключеваяставка#ипотека#ставки#продажаквартир#недвижимость#покупкаквартиры#рынокипотеки#рефинансирование